“我省新建商品房销售今后拟实行套内计价”，消息一出，很多有购房经验的人士都已经猜到，这是“冲着”公摊面积来的。其实在国际上，大多数国家房屋销售都是按照套内面积计价，住宅标准化程度高的国家甚至按套销售，而且国内现行房地产市场化制度改革的借鉴地———香港也是采用套内面积销售。在销售方式上推行商品房套内面积销售的方式到底有哪些利弊，我们不妨看看国内施行最早、被媒体评为“房地产政策实施最具创新精神的城市”重庆的做法。

    1、首吃螃蟹立法推“套内”计价

    2002年08月01日，《重庆市城镇房地产交易管理条例》正式实施。条例规定，今后重庆的商品房销售以套内建筑面积作为计价依据。重庆成为全国第一个以地方立法的形式明确套内面积销售的省市。

    强制性推行商品住宅按套内面积计算房价的政策初衷就在于，保护消费者的合法权益，避免发生公摊面积争议，防止开发商利用公摊面积牟利。购房人可以更容易了解房屋单价和真实面积。而当时该条例实施的最大的阻力，来自于已经习惯以建筑面积来计价销售的房地产开发商。

    2、百姓得实惠，意外收获“高土地利用率”

    按照套内面积售房，确实让重庆百姓得到了实惠，房子实际使用面积一目了然，而且该制度使楼盘优劣对比变得容易，从而“倒逼”开发商在产品设计上狠下功夫，纷纷增加项目卖点，其中在户型设计中普遍都增大了可赠送面积。赠送大面积的露台和入户花园是如今重庆房地产市场一大特色。

    另外，计价方式的改变，“意外”推动了土地集约利用。因为按套内面积计算房价，迫使开发商努力提高住房的得房率，控制公摊面积。客观上提高了土地的使用效率，符合城市土地集约节约化利用的国策。

    3、“诱导”公摊面积缩水，六年后又重提“建面”

    任何事情都具两面性，在重庆推行“套内”计价之初，就有人士提出：“从”建面“到”套内“，开发商无非是把公摊摊到”套内“，如果公摊面积缩水怎么办？”。如今购房者不再关注“建面”、“公摊”；重庆的开发商透漏，如今几乎所有新建商品房的公摊面积都会“自动”缩水30%左右。缩水反增到“套内”还好，而部分开发商通过缩小电梯间、楼梯间面积，做成一梯多户等方式缩减公共区域面积，以致影响到了居住舒适性。

    重庆实践中引发了许多新问题，六年后的2008年8月，重庆市要求商品房销售者在出售房屋时，要向购房者同时公布房屋建筑面积的价格和套内建筑面积的价格，并约定按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积误差的处理依据，最大程度保护广大购房者的合法权益。

    另外，2003年北京市颁布了新的《北京市城市房地产转让管理办法》。继重庆后，北京成为国内第二个执行商品房销售按套内建筑面积计价的城市。与重庆不同的是，北京颁布的强制法规只针对商品住宅，商业类项目仍可按建面或者按套销售。

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    以2010年7月为例，根据重庆市国土资源和房屋管理局的统计，重庆主城区商品住房成交115万平方米，环比增长21.5%；建筑面积成交均价为5377元/平方米，如果以20%的公摊水平折算，目前重庆主城区住房套内面积成交均价为6721元/平方米。而根据最新发布的《2010年7月中国城市房价排行榜》显示，济南目前的建筑面积成交均价为7760元/平方米，折合为套内面积售价则蹿升至9700元/平方米，比重庆将近高出3000元/每平米。

    依此榜单，目前济南房价排名位列省会城市第9，排在北京、上海、广州、天津、杭州、南京、福州、哈尔滨之后。

    （楼市记者郭强）