专刊见习记者 夏超 宋振东

    2010年烟台房地产项目包装由千篇一律趋向豪华顶级，地产营销逐渐分化形成了多种方法，揭开地产营销其中的秘密，辨别出项目卖点中哪些是真，哪些是假。在购房过程中多长个心眼，可以避免很多不必要的麻烦。

    偏远楼盘当心大花园

    地产营销花样层出的房产市场，如何避免陷阱？销售过世贸海湾1号、柏林春天等项目的张经理说若项目处在较偏僻的地方，通常以升值潜力或实惠作为招揽人气的方法，此类项目附近没有楼价参考的项目，因此来的客人越多，价格将会提高，一般在小区规划中后期建的通常在图上是花园，其实在规划局网站即可查到该项目控制规划究竟是什么方式的，一般而言，该项目容积率超过了，就很难有大花园，留意一下该项目的建筑密度就比较清楚该项目的总体布局了。

    认筹多为“聚人气”

    张经理透露说一般楼盘开盘经历预热，即项目形象都会有所包装，通常先以售楼处为主，前期楼盘没有建成，没有完全成型售楼处便成了体现开发商实力的唯一，有个别售楼处会在售楼处没建成前建立商品展示中心，此时各报纸、各大房产网站一般都联动，对项目的正面或侧面宣传该项目，当电视广告登场时，楼盘就准备认筹。

    张经理认为前期认购是聚焦人气炒作的重要手法，一般在认购时置业顾问会咨询看房者的心理价位，将拟售价提高10～20%左右，若有70%的客人认可该价位，一般开盘价就定在这幅度，对客人的电话进线、每日登门量都会有一个统计，从而判断出项目的热度并决定加推广和增减优惠点数。一般一次开盘时的优惠是真优惠。二次开盘价格略有上涨，以赠送家电或者面积赠送为主。而商业地产一般会先与大卖场签定意向书，然后借此名大力鼓吹，通过各种评比获奖，至于将来是否大卖场进入真是天知道，若买商铺，一旦大卖场不进入，商铺无法独立运营。

    最后张经理提醒消费者：房地产项目的包装有销售的现实需要，作为买家毕竟是买件大商品，购房前查询规划，了解该楼盘数据也是必要的工作，另外营销背后的秘密还要多看，多问，才能完全了解，消费者聪明些自然少被忽悠。

    慎听商铺“返租回报论”

    项目若处在闹市区，通常以成熟街区作比较，商业中心、城市副中心则是宣传的普遍伎俩。其实项目建成快则2年，慢则5年，你若信这宣传己是几年以后的事，若开发商的售价己达到目前市场价，则己经提前收了几年的升幅，记住一个判断，闹市区好的商铺是绝不会返租回报的，有这一说你就应该小心。

    分期推盘逐步加价新开楼盘一般分期进行销售，有的项目分二到三期推出，有的项目一期房源也分几次推出。一般而言，最先推出的房源售价比较便宜，稍后推出的房源售价则要不断上涨，越往后推出的房源价位越高，有的房价甚至达到首推房源价格的一倍以上。回顾2010年，烟台市场上大部分楼盘都是按照“分期推盘，逐步加价”的策略来进行销售的。

    1月11日，一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，“楼盘进行分期销售，一方面是为了满足前期开发的资金需要，低价位快速售出一部分房源以回笼资金投入后续项目；另一方面是为了取得销售利益最大化。分期销售可以拉长销售期，而拉长销售期则可以不断抬高销售价格，从而令开发商获得更多的利润。”

    此外，“分期推盘”还有诸多好处。莱山区某项目的一位销售经理告诉记者，首先，分期推盘可以帮助开发商有效地控制销售节奏，把相对旺销、滞销的单位进行组合搭配，阶段性推出。其次，分期推盘还可以提升开发商自身品牌。连续较高的销售率足可显示产品的优秀，对开发商而言自然就多了一份宣传自己的亮点。

    来自搜房网的统计数据显示，尽管2010年房地产市场调控政策频出，烟台房地产市场也随之波动，但1-12月份烟台房价仍呈现持续上涨的态势，12月份烟台新房均价已超过6000元/平方米，环比1月份上涨12.62%。其中，芝罘区12月份有不少楼盘出现了大幅上涨的情况，个别楼盘涨幅甚至达到2500元每平米，而且不止一家楼盘涨幅达到500元以上。业内人士分析，这些涨幅巨大的楼盘一期即将售罄，涨价是为二期项目造势，拉动二期销售价格。