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- 2012年06月21日
来源：齐鲁晚报
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李先生咨询:
我大学毕业找到工作后,在某小区租了一套房居住,与房主老张签订了房屋租赁协议,并办理了房屋租赁登记备案手续,租赁期限为3年,按约定缴纳了租金。可住了不到三个月,老张找到我,说他与别人已经签订了合同,把房子卖掉了,并收了人家的房款。为此,老张让我尽快搬出去。请问,老张的做法对吗?我该怎么办?
律师观点:
房主老张的做法不仅是不对的,也违反了有关规定。(1)《民法通则》规定:“出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以要求人民法院宣告该房屋买卖行为无效。”(2)《城市房屋租赁管理办法》规定:房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应向房屋所在城市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”小李办理了房屋租赁登记备案手续,其租赁行为受法律保护。
根据上述规定,小李同老张签订的房屋租赁协议合法有效,而且签订协议后,又履行了登记备案等法定手续,小李完全有权以承租人名义根据法律规定的“优先购买权”主张房主老张同那人之间的房屋买卖行为和房屋买卖合同无效,同等条件下把这套房子买下来。至于老张要求小李腾房的问题,小李可依据规定,协调解决；若小李不买此出租房,可以与老张双方协商解决,提前终止承租行为,老张应给予适当补偿；或者,小李与新房主继续履行与老张签订的房屋租赁协议,内容不变。以上几种方案,小李可以根据自己的意愿选择其一妥善解决。
解答人:
王崇利(高级律师)
咨询信箱:
wdali66@163.com
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