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| 城轨有望重构楼市版图 |
| 专家认为,站点和片区配套将成重要因素 | |
- 2013年05月24日
来源：齐鲁晚报
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 | 长清大学城附近的房地产项目十分密集,图为一房产项目工地。 本报记者 周青先 摄
|  | R1线前大彦村站点附近,村民将羊群直接赶上了与城轨平行的主干道海棠路上。 本报记者 周青先 摄 |  | 长清大学城附近的一个房地产项目广告已融入城轨元素。 本报记者 周青先 摄 |  | R1线终点站池子东村附近,当地村民老孙介绍城轨站可能的位置。
本报记者 周青先 摄 |  | R3线中心换乘站西周家庄。 本报记者 周青先 摄 |
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本报记者 葛亮
城轨的出现将让以往摊大饼式的城市发展轨迹发生变化,它会重构商圈、重构楼市版图。这种改变是如何发生的呢?来听听专家的说法。
两线交汇形成城轨生活圈
“城轨带来的变化将会是翻天覆地的。”22日,来自复旦大学的楼市专家蔡为民在济南演讲时说,截至2012年,进入轨道交通规划及新增投入运营的城市达到17个,路线总里程为2008公里,预计2020年前后,轨道交通总里程将超6000公里,我国进入轨道交通的快速发展期。
“城轨开建和新型城镇化,房价将会有较大的上涨,尤其是在两条城轨交汇的地方。”蔡为民说,“一般而言,单线单站会形成一个地铁板块,而两条城轨交汇的地方,将会形成地铁生活圈。”
在地产业内,地段曾是决定房价的最为重要的因素。蔡为民认为,随着城轨的出现将会改变这种情况,尤其是两条城轨交汇的地方,会形成一个价值高地。
城轨经过的郊区房价有望上涨
“交通是影响房地产市场的重要因素。对于购房人来说,不论是居住还是投资,他们对房地产地段的理解,不只是距离,对于项目的交通条件更是给予极大关注。因此,轨道交通将成为人们关注的焦点,只要交通设施发达,出行便利,就会吸引购房者。”省政府参事、山东财经大学教授郭松海说。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,轨道交通对于城市经济,尤其是房地产市场有着显著的提振作用。首先从经济学的角度来讲,房价的提升受到周边基础环境设施的资本化影响,周边基础设施建设时所投入的部分资金会体现到房价中去,直接的表现就是促进房价上涨；其次,交通条件的改善,使得整个区域以及区域内房子的功能定位产生了改变,这种改变也会促使区域的价值提升。
“地铁扩大了城市人口的可居住范围,吸引更多的人前来,房价也会随之出现变化。”蔡为民说,在市中心有多种交通选择,城轨的修建是锦上添花,房价不一定会涨。而对于郊区而言,城轨作为不可替代的交通方式,会对当地的房价会有较大的影响。
盛唐顾问董事长王欣也认为,随着城轨的到来,支付力不足的首次置业人群和向往田园环境的老龄化人群会主动郊区化。
商圈的兴衰,城轨成重要因素
“以前商圈是需要时间慢慢形成的,而城轨的出现,将极大地改变这种模式,缩短商圈形成的时间。”蔡为民说,站点有无将在很大程度上决定一个板块的兴衰,或许一个板块本来是很好的,本来发展势头是不错的,可是它因为没有地铁经过,一旦地铁形成路网,这样的板块绝对是快速衰退,“板块的兴旺靠商流、人流,而商流、人流是跟着轨道交通走的。”
郭松海也认为,作为城市交通骨干线路,城轨所到之处,地价上升,催生商机,围绕轨道沿线各个站点将形成不同等级的商业中心,聚集餐饮、购物、休闲等业态,调整了商业布局。
李铁岗举例说,“其他地区轨道交通在修建的时候大都有这样一个现象,那就是站点已经与大的综合商业区无缝对接,乘客从地铁上下来就能够直接坐上商业区的电梯,对于该商业区来说,轨道交通的价值就释放到了最大。”
蔡为民说,商圈的形成以前要靠慢慢积累,要花时间,而城轨出现后,商圈会发生巨大的变化。“以前在传统的板块上,很容易形成小的社区型的消费集散地。为什么?因为你要到CBD很麻烦,舟车劳顿。但是地铁解决了这个问题,这就会就导致原本小型的、社区型的商业脉络逐渐衰退,会形成强者愈强的商圈格局。”
为此,郭松海还建议,城市轨道交通线网规划要与城市规划、城市发展结构及土地利用形态相协调；要着重做好城市轨道交通沿线的土地利用规划,在城市轨道交通沿线形成“珠链状”发展格局；要提高站点周边土地的利用效率,加强土地利用与轨道场站的结合,做到轨道场站设施与周边物业的一体化开发。
光是城轨,难以支撑房价
城轨的到来,无疑将明显提振楼市。专家认为,这种效果的显现是需要条件的。
“济南城轨南北走向的两条线路经过不少农村地区,基础设施和配套措施不完善。只有这些问题逐渐解决了之后,才能带动房地产的发展。”山东省政协委员邓相超说,这需要购房者有耐心。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗也认为,轨道交通长期的价值释放关键在于主体修建完成之后,周边的经济模式、规划方向、投资力度等能否提供足够的支撑。“轨道交通短期的价值释放是快速而显著的,只要修建地铁轻轨,只要有这些设施它就会有价值体现；但其长期的效应释放,则要取决于后续的配套设施建设,规划投资力度及定位等。”李铁岗说。
此外,李铁岗还认为,轨道交通首先是从线路上的一个个站点开始进行膨胀发展,如果站点的规划合理,配套到位,那它就会通过这些点连成一条“带状”的发展线。但是这条“带状”线路的形成需要一个相当长的时间,并不是轨道交通完成之后就能立刻实现的。
蔡为民也认为,只有城轨不足以支撑房价,一个站点能否繁荣,需要商业和生活设施的配套,“不过这是在地铁线路越来越多和路网绵密的情况下而言,对济南来说,城轨将极大地促进楼市的发展。”
“在各个站点,房价的差异也是非常大的,越往市中心靠,区域价值会优于它的地铁价值。越往外走,它的地铁价值就优于它的区域价值。”
“轨道时代已经到来了,无论作为开发商,还是作为未来的购房者,你都应该做一些主动的选择,未来的机会就摆在眼前。”蔡为民说。
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