常遇到小夫妇后悔当年选择的过渡房只能用来那两年过渡,到真需要换房的时候,当初的过渡房既不能变成首付,又不能成月供,卖不好卖,租不易租。买二手房,一定要把自己的资金状况和需求向后多考虑预计几年。
房龄超过20年不好贷款
老房子确实价格相对更低一些,也是很多年轻人拿着计算器精算后的薪水买过渡物业。但是如果考虑到三五年后可能会结束过渡期,小房换大房,那么建议10年以上的老房子还是尽量避免。
在当下的信贷政策下,很多大银行对房贷抬高门槛,房龄超过20年,即使是首次置业也难拿到贷款,更不用谈利率优惠了。如果购房者选了房龄超过10年的房子作过渡,可能住几年之后想转手,会发现因为房龄太大,谈妥价格的买家贷不到款,再度转手很困难。
还有一种买老房子的想法,是寄希望于住几年后正好拆迁。这可以说是最乐观的想法了,虽然不乏有运气好的市民这几年着实大赚一笔,但随着信息传播速度加快,城市片区开发的势头越来越明朗,这样的机遇已经越来越可遇不可求。况且,片区开发远不是一蹴而就的,有可能规划在10年后都实现不了,拆迁补偿遥遥无期,居住环境却越来越落后了。
房地产的发展,3—5年就算是一个阶段,无论是户型设计还是园林规划上,都会有较大的发展和变化。现在回头看5年前的房子,或许还不会有太明显的感觉,但是看8年前的或者是10年前的房子,会有明显落伍的感觉。1—2年内的新房和3—5年内的次新房在价格上差别还不会太大,一旦超过两个阶段,“旧”的感觉会特别突出。即使准备长线持有,老房子的租金通常会比新的物业低20%以上,可以说持有时间越长或许损失反而越大。
过渡房不是“凑合房”
千万别以为过渡房住两年就结束了,随便找个便宜的买一套凑合下就可以了。它不仅有可能影响到你过渡期间的工作和生活,选择是否得当也会直接关系到你二次置业的品质。常遇到小夫妇两年前买房时只问价格,结果两年后换房时才后悔当初没有认真考虑、综合比较了。
首先,购买过渡房时,通常也正处于年轻人的上升期,所以还是以能为工作提供便利为第一要素。毕竟,房子是享受的工具,是需要为工作和生活提供便利的。
其次,尽量选择有核心竞争力配套存在的片区。可以是繁华的商业配套,也可以是一个好的学位；可以是一个公园,也可以是一个地铁站,总之,给将来接手的业主一个购买的理由,也给未来希望租住的人一个住进来的生活便利,至少可以保证在片区市场中的优越性。提前考虑到这些内容,在将来二次置业需要首付款的时候,更容易顺利卖出,并且卖个好价钱。或者在你的终极物业月供需要支持的时候,这样的物业通常不仅空置期短,而且租金有保证。即使再遇到一轮房地产调控,这样有价值点支撑的物业价格也会相对坚挺,尤其是那些有名校学位支撑的物业,几乎堪称楼市中的不败之花。
跟着有时间表的规划走
若成熟的片区价格已经超出你的承受能力,那么还是查一下近年来周边的规划吧,或许还有时间换点价格的空间。但是那些需要大量拆迁或者巨量配套才能够盘活的规划,仅当是个美好的愿景一笑而过吧,对于最终需要再度换房的人而言,等待一定是有限度的,3-5年或许是一个可以容忍的范围。
在这个方面,最好多一点的政治敏感,至少知道对于所在的城市而言,什么是政府最为关注的,那么就有可能将这份规划从大堆的日程表中提到最前面去。比如一些城市招商引资的重点项目,动辄上百亿的大项目,政府会十分注重开发进度,对拆迁、建设、开盘等都要求有详细的时间表,这样的规划推进最快,也最有可能提升周边房产价格。
所处地块有升值潜力,未来配套设施能够跟得上,这样的二手房值得购买。
(参考《南方都市报》)
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