29日傍晚,唐冶片区的“抢地大战”刚落幕,不少地产业内人士的朋友圈也都刷爆了:“唐冶火了,抓紧动手买房吧,二线城市地价房价又要创新高。”也有人对此表示担忧:“花25亿在唐冶拿地,是疯了还是傻了?”要知道,目前周边在售楼盘均价6300元左右,此次土地竞拍出现面粉比面包贵的现象,将对市场造成怎样的影响?
本报记者 喻雯 蒋龙龙
洋房得卖13000
价格是否太高?
对于围子山组团的2016-G021地块,有业内人士算了笔账,楼面价为每平米7100元,加上建安成本以及各种税费,1.4的低容积率如果做洋房,未来售价将达到每平米12000元-13000元。
世联行山东区域董事总经理朱江认为,拿2016-G021地块来看,靠近山体,拆迁难度小,又位于唐冶片区核心地段,属于优质稀缺地块。“容积率比较低,在开发产品上,开发商有一定的创新空间。”朱江说,“上半年,济南住宅土地供应很少,房地产又比较火爆,开发商都有一定的土地饥渴,这也为企业拿地带来了信心。”在他看来,房企没有足够的可开发土地,就无法持续运营,此次出现激烈争抢也就在所难免。
克而瑞分析师房伟认为,去年11月,济南完整版中央商务区规划出炉,首次提出了高新东区的概念,意味着济南城市重心再次东移,历城区的唐冶片区成了济南热度最高的片区之一,加上今年济南市土地供应计划比去年减少,加剧了“僧多粥少”的局面。
地价两年翻两番
是刚需在撬动?
除了2016-G021地块,2016-G022地块楼面价为5360元/平米。记者对比发现,2014年7月,绿地以6.4亿元拿下唐冶西路以东、横四路以南的住宅地块,当时的楼面价为1438元/平米。短短两年,唐冶片区的地价翻两番,是否有虚高成分?
“预计竞争会很激烈,但没想到如此激烈。”龙湖地产有关人士说,他们这次溢价202.71%拿下文苑街组团地块,压力确实有,但志在必得,“我们上半年在雪山片区拿地,这次在唐冶,都出于深耕东城市场的需要。”
该人士说,济南对住宅品质产品需求量较大,文苑街组团地块未来定位偏向改善型需求,单价将在10000元左右。“这次地价翻倍,是由市场决定,不能简单地跟几年前的价格做对比。”该人士说,济南目前库存压力不大,尤其是唐冶片区,购房者需求量比较大。而此次十几家房企共同竞争,也说明大家对市场的预期是一致的。
不过,朱江认为,像“围子山”组团地块的高价已经存在非理性因素了。激烈的土地拍卖背后,是高昂的开发成本,此番成交地块对项目后期的操盘要求较高,在价格不占优的情况下,如何打造差异化的产品成为后续开发最大的考验。
“面粉贵过面包”
引爆区域房价?
唐冶片区“面粉”几乎贵过“面包”,片区内房价会不会大涨呢?朱江认为,这次拍卖的确是个标志性事件,这也奠定了整个济南东部城的房价走势。
记者了解到,目前唐冶片区在售项目有7个,待售项目有1个。有两个项目处于清盘尾盘阶段,销售主力集中在绿地城、银丰唐郡等项目。以绿地城为例,目前高层均价为6300元/平米,11层小高层均价为7200元/平米。“我们现在的售价比去年上涨了1000块钱左右,未来还有价格上调的计划。”项目有关人士说。
有关机构统计显示,2016年1-5月份唐冶片区商品住宅市场成交均价为6387元/平米,其中4月份成交价格最高,达到每平7067元,受一系列利好政策影响,春节后该片区成交价格上涨明显。
29日晚,不少地产圈人士的朋友圈发布消息,上午拍地的时候,就已有项目接到上边通知,只接待客户,不对外卖,也就是说要“封盘涨价”,再对外销售时价格会有所上调。
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