不是所有房企都能“玩得了”商务楼
退地暴露商业地产的供需失衡
2015年06月06日 来源：
齐鲁晚报
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▲2015-G027地块现状
◤2015-G026地块现状
两块商业用地都因房企未缴纳土地款被收回,这暴露了省城商业地产市场怎样的问题?
对于地块的抢手,克而瑞济南机构分析认为,从位置来看,2015-G027地块靠近文化东路,位于城市科技、商务、文化、经济、居住中心区,连接城市多个主干道,是集教育、生活、商业、文艺四心合一的黄金地段,周边配套相当完善。此外,项目附近有恒大中环广场、恒大帝景等高端项目,从3.0到5.0的地上容积率来看,此地块有望建高端写字楼。
对于地价缩水,该机构认为,2014年的市场低迷对房产开发企业来说可谓当头棒喝,企业逐渐清醒,各家企业更加注重控制开发成本。从拿地方面来说,房企拿地不再盲目,今天的土地竞拍虽然竞拍了170多轮,但是加价幅度其实是非常小的；其次,济南市的商办市场两极分化严重。部分房企开发项目在项目落定时便已有了意向客户或自身的定制型客户,后期整栋整层出售,比较典型的是黄金时代广场的写字楼、绿地中央广场的商业楼等；而另一类便非常难做,不乏卖了几年但库存量仍然很大的商办项目。
世联行山东区域总经理朱江认为,两块地过去的拿地企业实力普遍不强,在进军商业地产上存在较大的盲目性,进军房地产的意愿比较强烈,却缺乏对商业地产的深层了解。与住宅开发的迅速销售和回款不同,商业地产前期需要沉淀大量资金,项目整体接近完工时才进入热销阶段,整个回款周期比较长,比较考验开发商的实力。
朱江说,在企业无奈退地的背后,实际上是包括济南在内的全国商业地产市场的供求失衡。近几年来,商业用地供应量比较多,除了单独出让的纯商业地块,还有不少与住宅捆绑出让的商业用地。
克而瑞统计,济南市商办市场仍然处于初步发展阶段,市场供求失衡严重,不同产品的两极分化严重。以过去12个月为例,济南市商办市场(含配套商铺)供应量约169万平,成交量(含配套商品)约107万平,去化压力非常大。
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