齐鲁晚报:提到一二线城市,不可避免会涉及到房价问题。许多人坚信“京沪永远涨”,为买房打气,也有人以东京为例说迟早要跌。您怎么看待房价问题的走向?
陆铭:房价和其他商品一样,最基本的决定因素就是供给和需求。需求最重要的是两个变量,一个是人均收入水平,另外一个是人口的增量。在中国,人均收入水平不断提高,人口向大城市集中是导致一二线城市房价上涨的基本因素。但在中国讨论房价,常常忽略了关于供给方的因素。
在最近十多年的时间里,人口越发向沿海地区,特别是向沿海大城市集中,土地供应却被政府的政策限制住了。换句话讲,如果我们在收入持续增长、人口持续流入的地区收紧土地供应,就会导致住房的供给跟不上需求的增长。这时,房价就会快速上涨。而在中西部地区的很多大城市,收入也在持续增长,人口也在持续流入,但却没有出现快速的房价上涨。因为在中西部大城市,并没有出现土地供应的严格限制。
中国的一线城市,如果可以增加土地供应,并且把土地供应中用来建造房子的比率逐渐提高,把既有低效利用的工业用地和商业用地转化为住宅用地,对于城市住房的容积率不要过度严格管制,那么,这几方面供给的增加,就可以极大缓解市场上的供求矛盾。如果因为这样的因素而导致房价稳定,甚至小幅下跌,对整个市场是有益的,居民福利水平也是提高的。
中国的房价问题,不同于日本上世纪八九十年代房价从泡沫到破灭的历史。换句话来说,讨论中国一二线城市的房价问题,不应该仅从房价变化的趋势本身去着手,简单地以日本经验来预测房价未来会跌,而应该从分析中国一二线城市房价上涨的根本因素,找到问题的症结。
齐鲁晚报:房价总是与对未来收入的预期相关的。眼下在大城市中有一个热门话题“消费降级”,您如何看这一经济现象?
陆铭:房价和未来收入预期相关,消费其实也和未来收入预期相关。中国经济当前出现的问题,其实更多应该从国内经济结构的失衡方面去寻找问题。这也是近些年我们一直强调的供给侧结构性改革要解决的问题。
今天讨论这个问题,我更强调经济资源在空间上的错配所导致的经济结构失衡问题。十多年来,政府所引导的资源一直在配置到投资回报率比较低的地方,而在大城市,对创造就业和收入的机会却重视不足。而限制大城市发展又过度依赖于土地供应的控制,导致了房价的快速上涨。
房价的快速上涨,又反过来挤压了居民消费的空间,同时不少人对未来收入增长的预期有的比较悲观,这些因素叠加起来,使得我们担心消费可能出现降级。目前消费是否真的出现降级有待研究,但消费增长的速度本身不够快却是一个事实。
根本的解决方案还是让市场发挥配置资源的决定性作用,把经济资源更多地由市场力量引导到回报率比较高的地区,让整个经济适应城市化的浪潮以及人口在空间上向大城市集中的世界普遍规律。这样既能保证经济增长可持续的要求,也能够产生经济增长的动力,缓解对收入增长速度放缓的担忧,重新启动消费,为下一阶段经济增长注入新活力。
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