虽然大多数业主都知道公共收益不能任由物业支配,但是小区治理一旦陷入“公地悲剧”,也只能眼睁睁地看着物业瞒天过海。
□本报评论员 沙元森
据北京日报客户端消息,因擅自利用共用部位、共用设施经营,北京市丰台区一家小区物业被立案调查,后期或将被处以最高20万元的罚款。此案涉及小区公共收益归属,监管和执法部门的立案调查,不仅可以警示其他物业不要对小区公共收益乱伸手,也将提醒更多业主摆正位置,积极维护自己的合法权益。
位于丰台区的顶秀金瑞家园小区,业主入住六年多来,地面停车位一直被物业公司对外出租,电梯间也有广告投放,但是业主从未见过因此产生的公共收益。北京市住建委执法总队会同丰台区房管局在联合执法行动中发现,该小区物业公司既未就经营行为征得过业主同意,也未对相关收入进行过公示。
根据《民法典》规定,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。具体而言,电梯广告、门闸道闸广告等公共区域的广告收益,小区公共区域的停车费收益,小区公共区域内租赁的摊位收益,利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入,快递柜入场费等,都属于公共收益,要纳入全体业主的“钱袋子”。但是在很多小区,公共收益都是一笔“糊涂账”,收了多少钱,花了多少钱,还剩多少钱,物业通常将其混入大账之中,搞得业主云里雾里,无从监督,最终很多公共收益都落入了代管人囊中。
小区公共收益的管理使用出现问题,不仅直接损害业主合法权益,也会在小区或社区内造成严重的腐败问题。现在,很多小区规模并不小,有些甚至已经成为大型社区,电梯广告和地面停车位产生的公共收益往往不是一笔小数目。因为利益巨大,一些物业公司为了挪用和侵占不择手段。打击藏身小区和社区的“苍蝇”,需要监管执法部门加大巡查力度,使公共收益的管理使用更加公开透明,让物业的失职和腐败无处藏身。
根据北京市物业管理条例的规定,物业服务人利用共有部分从事经营活动的,应当将公共收益单独列账。顶秀金瑞家园小区的物业显然没有按照规定来管理使用公共收益。但是,要从根本上杜绝物业乱伸手的问题,仅有公共部门的规范和监管是不够的,业主自治和业委会监督是不可或缺的。从顶秀金瑞家园小区可以看出,业主入住多年,对小区公共收益一直没有表达意见,更谈不上行使知情权和收益权。这一方面凸显了物业的强势,另一方面也反映了业主对小区公共事务的漠不关心。确实有不少人认为,小区公共收益是大家的事,个人操闲心既受累也得罪人,犯不着。虽然大多数业主都知道公共收益不能任由物业支配,但是小区治理一旦陷入“公地悲剧”,也只能眼睁睁地看着物业瞒天过海。如果业主在入住之初就关心小区公共事务并敢于较真,顶秀金瑞家园小区的问题应该不会拖到现在这样严重。
所以,丰台区查处的这个案例不只是关系到小区公共收益的财务问题,更是关系到业主自治的小区公共治理问题。只要更多的小区业主踊跃参与到社区治理当中,真正成为社区主人翁,对物业的监督无时不在,像电梯广告费、地面车位停车费等就不会成为沉睡多年的“糊涂账”,有关部门也可以避免在一轮又一轮的执法中疲于应付。
