22日,张玉良接受本报记者专访,介绍“山东第一高”。本报记者 戴伟 摄
22日,随着奠基的完成,“山东第一高”的建设正式拉开帷幕。 本报记者 戴伟 摄
本报记者 喻雯 魏新丽
实习生 王芸芸
全国GDP前三的大省
需要这样一个项目
“今天我们奠基的这个项目,是作为山东、作为济南、作为全国GDP前三的大省所需要的。能将CBD这样的项目启动交给我们来做,我感到很自豪很高兴。”22日上午,在济南山东国际金融中心(IFC)及配建项目奠基仪式现场,张玉良笑着对记者说。
“每个城市都需要一个完备的现代国际城市的功能,这是中国现发展阶段特别需要的。”张玉良说,他认为济南的CBD项目将成为一个国际性综合项目:“高度合理、国际化、功能完备。”
“我们之前建设的高楼也都是综合体,通过一个制高点来引爆区域,引爆一个城市的再成长。”济南自然也需要这样一个契机,张玉良说,就目前济南的情况来看,金融商务区相对来说还不够集中,国际化的程度还有很大的空间。
济南的短板恰好是绿地所擅长的。“对于绿地来讲,我们已是一个跨国经营的公司,我们在全球的资源配置能力很强,无论是全球的金融机构还是大公司,以及我们的合作伙伴,相对来讲我们有一定的竞争优势,吸引这些投资者和客商的资源集中。”张玉良说。
通过整合国际资源,济南CBD中心将继续担当“城市运营服务商”的角色,这也是绿地集团转型的方向。在济南CBD项目,绿地会继续整合资源和搭建平台。“绿地会把这些产业基地做进来,这可以把我们的全球资源,全球的金融商务引进到我们的项目中来。”张玉良说。此次山东省金融创新发展示范基地及绿地创客中心济南站揭牌,这类项目将打造山东金融联盟总部基地、金融创新孵化器,立足济南,吸引和服务各类金融机构,构建行业生态圈。
另外,张玉良还补充道,济南CBD项目在建设时也会“以人为本”,注重建设中功能的人性化。“比如未来需要的节能减排,我们一定进行的,我们也有这个能力。”他说,“这个项目一定是未来山东值得一看且值得一用的项目。”
420米城市地标
再次刷新山东天际线
作为济南CBD的引爆项目,420米的城市地标刷新了山东的天际线。这个齐鲁第一高除了带给泉城百姓高度上的震撼外,能否给济南带来像建筑高度一样高大上的产业?超高层的招商能否同样令人惊喜?
“绿地山东国际金融中心的招商已经开始了,用我们的话来讲,从开始建就与未来的产业经营相结合。像是金融机构的落户,产业的运营都是相辅相成。”张玉良说,估计用不了多少时间,金融机构的入驻签约就会陆续进行。
“像电信与部分银行也已经有意向,估计用不了多久,他们就会签约入驻,当然建设还需要一段过程。”张玉良坦言,420米“第一高”大约要四年多的时间,整体招商也需要周期。
记者了解到,目前绿地已经把40%的开发量都放在商业地产上,其中在建面积4500万平方米,已建面积达到3000万平方米。对于商办市场的去化,张玉良也探索出了绿地的转型路子:通过资源集成和平台搭建,继续以“转型城市运营服务商”为目标,进一步确立商办运营领域优势。张玉良认为,提升商办运营“软实力”意在长远,一是推动自持物业增值、带动租售,依靠内生型价值增值来实现增长和盈利,二是通过优质运营促成资产证券化。
CBD既要高大帅
又要宜居
济南的CBD规划中,CBD的功能不仅仅是商业和办公,规划中也提到了宜居的重要性:既要高大帅更要宜居。从各功能的占比来看,办公类占比40%-45%,居住占比30%-35%,商业占比10%-12%,酒店占比5%-8%,文化体育占比3%—5%,公共服务占比1%-2%。
对于这样目标的实现,张玉良说,他们从项目的规划阶段就已经创造条件,目标就是要实现24小时的繁荣。“晚上有住户,白天有高端商务的上班族,这种现代服务业的相关要求,我们都是可以做到的。”张玉良说,中央商务区的居住也属于比较高端的,这里居住与商务应该是匹配的。未来CBD要构建高端业态+便捷生活的复合“生态圈”。张玉良说,CBD的商业街区将引入“上海新天地”规划运营的成功经验,打造24小时全时活力城。
据了解,为了实现CBD片区居住的舒适性,居住地块开发与片区小马路、小地块、小退界、小转角、小绿地五小尺度规划理念相匹配,塑造紧凑集约又充满地方特色的开放街区和活力中心。这种开放式的街区样本也是对国家倡导的窄马路、密路网、街区制的实践。总的来说,在这个区域内强化功能的高度混合,更加集聚商务居住功能。正是基于这种混合功能的定位,CBD在晚上也是一座“不夜城”。
未来泉城第一高
将现“淙淙山泉”景观
济南是一座一直在长高的城市。从去年303米的绿地中心正式投入使用,到刚刚奠基的420米绿地IFC,这座城市的高度如搭乘火箭般迅速攀升。“每个城市都需要一个高度。”张玉良说,他心中有个“高度情怀”。在他看来,超高层建筑对于一个城市的推动作用是全方位的,它是物理上的至高地标,是城市的经济中心,也是城市的精神象征。
“我联想起几年前,马来西亚总理马哈蒂尔曾经在石油大厦有过一段演讲。他说,‘每个城市都希望有个空中的仰望物,这也是个以高度来衡量的时代,无论是思想还是建筑’”。谈到城市的高度,张玉良用了非常感性的语言来描述。“我想,对于人的精神需要来说,每个城市的市民应该都能感受到,我这里最高的仰望物是什么。虽然这个可能有点虚,但这在精神上可以激励和鞭策我们。”
而张玉良也坦言,过去技术不够的时候,造100米也担心,造300米更担心,只能看着国外七八百米的超高建筑“望楼兴叹”。而现在,建造超高层的科技条件已经具备。“从建设到运营,绿地也具备了一定的经验与条件,我们在全国建了大量的高楼,建成的及在建的大约有27栋300米以上的高楼。”不过,他也表示,根据绿地集团多年的实践经验,楼虽不是越低越好,但也不是越高越好。
“我们要在城市建合适的高度,即与专业相匹配的高度。400多米的高度我认为在当今世界是合适的。目前来看,300米、400米还是比较经济的一个建筑高度。”他说。作为未来的泉城第一高,绿地IFC的设计理念富有文化气息和人情味儿,建成后可能会呈现“淙淙山泉”景观,等建成之日,CBD上即将崛起“山、泉、湖、河、城”五座富有泉城特色的地标建筑。
“一个超高层建筑会把整个城市的功能放到一座楼里,对周边的建筑物构成了一个非常好的城市规划的片区线,包括景观环境。”张玉良满怀信心地描绘未来CBD建成后的美好画面:“错落有致、众星捧月,站在上面你就可以俯瞰全城。”
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