齐鲁晚报 -微报纸-2024年11月28日

　　大众新闻记者戴岳　贾涵宇　刘玉凡　　9月24日,国新办召开金融支持经济高质量发展新闻发布会,央行行长潘功胜宣布一揽子宽货币、稳地产、稳经济的增量政策。随后,山东出台“楼市19条”,这些力度超出市场预期,提振了市场信心。　　如今政策落地2个月,在政策助推下,山东房地产市场呈现出哪些积极变化?未来走势如何? 　　政策初步见效长期走势仍需观察　　“从最近的房地产市场表现来看,销售量在增加,房地产市场正慢慢恢复到原来稳定增长的状态,政策已经有效释放了市场潜力。”山东大学经济学院教授李铁岗说。　　济南市房地产业协会执行副会长李刚表示,政策短期内激活了市场需求,长期走势还需继续观察。他认为:“如果济南新房市场日均成交量能维持在150套以上,二手房日均成交量在200套以上,就意味着市场稳中有升。” 　　李铁岗提醒,市场能否持续稳定回升,还需关注政策的执行力度及其对市场的长期影响,“政策执行是否到位、执行过程中是否有新的因素产生、未来人们的收入预期等,都对房地产市场未来发展有着重要作用。预计未来山东房地产市场将朝着更加健康、稳定的方向发展,特别是在省会和经济发达城市,市场将逐步恢复常态化。各地市的细化政策将进一步推动不同区域房地产市场的均衡发展。” 　　分化较为明显政策需有不同侧重　　整体看,山东省房地产市场已进入“由数量到质量”的提升阶段,山东各市楼市两级分化较为明显。　　李刚表示,目前山东房地产市场呈现几大板块,比如济南、青岛和临沂形成三角状发展,对区域周边有一定带动作用。在本次政策激发下,济南和青岛等城市紧跟全国步伐,房地产市场恢复速度较快,尤其是新房和二手房销售量与全国趋势同步,市场回升较明显；淄博、潍坊等城市房地产市场去化周期相对较长,但其通过开发高品质住宅、推动产业升级,逐渐形成各自的市场特色。　　李铁岗认为,山东各市楼市差异较大是正常的,毕竟房地产市场的传递是从大城市到小城市,“目前山东已出台‘楼市19条’,后续各市应根据不同城市房地产市场特点,推出有本地特色的政策。比如:有的城市库存量较大,政策重点应是如何优化存量的问题；有的城市是房产企业资金短缺,政策重点应是解决房产企业资金供给问题。” 　　新房改善需求主导二手房刚需为主　　李刚分析,山东房地产市场的新房需求,正逐渐向改善型需求转变。他表示:“新房市场已不再单纯依赖刚需,越来越多的购房者关注改善型住房,尤其是在济南、青岛等大城市。”与此同时,二手房市场则主要满足刚需购房者的需求,尤其是通过城中村改造和危房改造等工程项目,提供了大量具有购买力的刚需房源。　　李铁岗表示,未来房地产市场的重点是满足不同人群的需求。无论是刚需、改善需求还是高端需求,市场的健康与平衡将取决于不同需求的精准匹配。　　供需关系变化二手房有望止跌回稳　　李刚分析了近期的网签数据,今年7月至9月,济南新房市场日均成交量约100套,进入10月后,成交量显著上升,尤其是10月8日之后,日均成交量突破220套,二手房市场的表现尤为亮眼,日均成交量也达到250套。这一数据与2019年同期持平,表明济南房地产市场逐步回升。　　“目前,二手房市场已经出现由售转租现象,挂牌量减少,市场供需关系正发生微妙变化。”李刚认为,这意味着二手房市场将更快实现止跌回稳,市场情绪和交易活跃度逐步恢复。中国市场学会房地产产业研究院特聘专家王寿林表示,二手房市场或出现两级分化,“配套好、户型好、物业好的二手房一定会企稳反弹,但一些居住属性不是很强的二手房,可能依然会低位盘整。”

专家谈新政下的山东房地产市场:

16市差异较大,政策侧重点需有不同

齐鲁晚报 2024年11月28日

　　大众新闻记者
戴岳　贾涵宇　刘玉凡

　　9月24日,国新办召开金融支持经济高质量发展新闻发布会,央行行长潘功胜宣布一揽子宽货币、稳地产、稳经济的增量政策。随后,山东出台“楼市19条”,这些力度超出市场预期,提振了市场信心。
　　如今政策落地2个月,在政策助推下,山东房地产市场呈现出哪些积极变化?未来走势如何?
政策初步见效
长期走势仍需观察
　　“从最近的房地产市场表现来看,销售量在增加,房地产市场正慢慢恢复到原来稳定增长的状态,政策已经有效释放了市场潜力。”山东大学经济学院教授李铁岗说。
　　济南市房地产业协会执行副会长李刚表示,政策短期内激活了市场需求,长期走势还需继续观察。他认为:“如果济南新房市场日均成交量能维持在150套以上,二手房日均成交量在200套以上,就意味着市场稳中有升。”
　　李铁岗提醒,市场能否持续稳定回升,还需关注政策的执行力度及其对市场的长期影响,“政策执行是否到位、执行过程中是否有新的因素产生、未来人们的收入预期等,都对房地产市场未来发展有着重要作用。预计未来山东房地产市场将朝着更加健康、稳定的方向发展,特别是在省会和经济发达城市,市场将逐步恢复常态化。各地市的细化政策将进一步推动不同区域房地产市场的均衡发展。”
分化较为明显
政策需有不同侧重
　　整体看,山东省房地产市场已进入“由数量到质量”的提升阶段,山东各市楼市两级分化较为明显。
　　李刚表示,目前山东房地产市场呈现几大板块,比如济南、青岛和临沂形成三角状发展,对区域周边有一定带动作用。在本次政策激发下,济南和青岛等城市紧跟全国步伐,房地产市场恢复速度较快,尤其是新房和二手房销售量与全国趋势同步,市场回升较明显；淄博、潍坊等城市房地产市场去化周期相对较长,但其通过开发高品质住宅、推动产业升级,逐渐形成各自的市场特色。
　　李铁岗认为,山东各市楼市差异较大是正常的,毕竟房地产市场的传递是从大城市到小城市,“目前山东已出台‘楼市19条’,后续各市应根据不同城市房地产市场特点,推出有本地特色的政策。比如:有的城市库存量较大,政策重点应是如何优化存量的问题；有的城市是房产企业资金短缺,政策重点应是解决房产企业资金供给问题。”
新房改善需求主导
二手房刚需为主
　　李刚分析,山东房地产市场的新房需求,正逐渐向改善型需求转变。他表示:“新房市场已不再单纯依赖刚需,越来越多的购房者关注改善型住房,尤其是在济南、青岛等大城市。”与此同时,二手房市场则主要满足刚需购房者的需求,尤其是通过城中村改造和危房改造等工程项目,提供了大量具有购买力的刚需房源。
　　李铁岗表示,未来房地产市场的重点是满足不同人群的需求。无论是刚需、改善需求还是高端需求,市场的健康与平衡将取决于不同需求的精准匹配。
供需关系变化
二手房有望止跌回稳
　　李刚分析了近期的网签数据,今年7月至9月,济南新房市场日均成交量约100套,进入10月后,成交量显著上升,尤其是10月8日之后,日均成交量突破220套,二手房市场的表现尤为亮眼,日均成交量也达到250套。这一数据与2019年同期持平,表明济南房地产市场逐步回升。
　　“目前,二手房市场已经出现由售转租现象,挂牌量减少,市场供需关系正发生微妙变化。”李刚认为,这意味着二手房市场将更快实现止跌回稳,市场情绪和交易活跃度逐步恢复。中国市场学会房地产产业研究院特聘专家王寿林表示,二手房市场或出现两级分化,“配套好、户型好、物业好的二手房一定会企稳反弹,但一些居住属性不是很强的二手房,可能依然会低位盘整。”

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