“奇葩”二手房 买完能退吗
2016年03月06日 来源：
齐鲁晚报
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房市最近有点热,尤其二手学区房价格一直居高不下。因为牵扯到中介、原有房主等各方,二手房买卖过程中容易发生纠纷,甚至打起了官司。买了二手房,什么情况下可以解除合同?除了房子,还有那些事项要格外留意?本期齐鲁法援在线,法援妹跟大家聊聊买卖二手房的事儿。
本报记者 马云云
卧室电磁辐射超三倍, 法院判退房
最近,济南市民尹先生遇到了件麻烦事。他看上了一套二手房,签订合同并交了定金后,却发现屋后有高压线,这让他心里不舒服,房子也不想要了。他能如愿吗?
与尹先生有类似遭遇的人不止一位。此前,济南市历下区法院就审理过一起这样的案件。购房者汪敏看中了一套房子,在购房合同签完后,她发现卧室外一米的地方有高压线穿过,坚决要求退房。结果房子还没退成,她就收到了法院的传票,原来卖房者到法院起诉,要求买方支付违约金。
发现安全隐患后,汪敏专门请来某环境检测公司的工作人员,叫上卖方和房产中介一起,现场对两间卧室进行了工频电磁场检测。检测结果显示,房屋内电磁辐射水平超过正常标准的三倍。因为正处于婚龄,考虑到电磁辐射对胎儿和儿童有致病风险,汪敏当场提出解除合同,但遭到拒绝。
历下法院经审理认为,房屋的出卖方依法负有保证房屋质量适合居住的义务,作为育龄期妇女,汪敏因为室内电磁辐射超标,无法在涉诉房屋居住,应当允许解除购房合同。因而判决解除房屋买卖合同,驳回了卖方要求买方支付违约金的诉讼请求。
买个房子是“凶宅”, 购房合同可解除
山东博睿律师事务所律师陈瑞福分析,前面讲的尹先生的遭遇,高压线的存在是否构成解约的正当理由,需要考虑两个因素:一是房屋销售价格是否因高压线因素明显低于正常市场价,二要看高压线对房屋安全、正常使用是否形成重要影响,足以影响房屋价格。
如果房屋售价已经考虑了高压线因素,或者高压线没有产生很大影响,那么尹先生单方面解除合同,要回定金难度就比较大。反之,是可以要求退还定金的。
山东齐鲁律师事务所合伙人律师高强表示,买房想要退还,要看有没有解除合同的理由,也就是要看是否会使购房目的无法实现。
在实践中,出现过一些合同解除的判例,比如,购房后发现房屋的主体结构遭到破坏,再有,购房者在买房后发现买的房屋是“凶宅”,曾经发生过自杀或者他杀案件,这种情况也可以解除合同。“当然,如果房屋内发生的是自然死亡,就不影响合同的履行”。
他说,像尹先生的遭遇,如果高压线的确会给他和家人的身体产生重大影响,那么,也可以解除合同,要求返还定金。
卖房人赖着不迁走户口, 被判赔钱
济南市民郭先生最近也很烦。去年,郭先生买了一套学区房,交钱过户后他却发现:原房主没迁走户口。
原房主的户口不迁走,郭先生的孩子就不能落户,眼看着孩子到了报名上学的时间了,可是这户就落不上。
卖家当“户口老赖”的情形还真不罕见,但也并非一点办法没有。陈瑞福提醒,郭先生这样的购房者要注意,购房时要明确卖方在规定期限内完成户口迁移等事宜。
已经有人通过法律手段主张了违约金。据媒体报道,2012年,程女士经房产中介向李先生购买了福州市的一套商品房。
李先生承诺于2013年8月1日前将房产的户口迁出,并同意预留2万元在房产中介处,等李先生的户口迁出后,中介再把户口押金退还给他。房屋完成过户,但李先生户口一直没有迁出。
程女士认为对方的行为已经构成严重违约,造成女儿及外孙的户口不能及时迁入福州,直接导致外孙不能在当地入学。为此,她将李先生告上法庭,要求支付违约金5万元。
福州市鼓楼区法院经审理认为,李先生未按照合同约定的时间将诉争房产的户口迁出,应当承担相应的违约责任。经综合考虑,法院认为违约金可以适当调低,判决李先生向程女士支付违约金2万元。(文中当事人均为化名)
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