为观察楼市杠杆率,我们做一个简单估算:2015年我国的城镇人口7.7亿人,假设每户家庭为3人,每户家庭住房面积为80平方米,单位面积商品房销售价格为6793元/平方米(2015年全国平均水平),由此计算我国商品房的市场价值约为140万亿((7.7亿人/3人)×80平方米×6793元/平方米)。6月底,个人购房贷款余额15.4万亿,开发贷款余额5.9万亿。由此可知,地产杠杆率约为15.25%((15.4万亿+5.9万亿)/140万亿)。
2015年股市杠杆资金最高时为4万亿,对应约50万亿的市值,杠杆率约为8%。可见,楼市的杠杆率已达股市高点的近2倍,所以居民房贷和房价均高增长的状态难以长期持续,隐含的系统性风险亟待化解。
与此同时,我国房地产泡沫表现出梯度转移的特性。据国家统计局数据显示,8月份,70个大中城市价格上涨的有64个,持平的有2个。其中,东部二线城市表现出领涨的势头,涨幅前列的城市分别为郑州、上海、无锡、合肥、福州、南京、厦门等。土地交易依然呈现火爆局面,卖地最多的50大城市土地出让金高达1.51万亿,同比增幅高达51%。全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗,其中溢价率超过100%的“地王”达46宗,成为历史上地王最为密集的月份。东部二线城市之所以成为房价领涨区归因为两方面:一是这些地区是国家经济战略导向和交通便捷导向的双重叠合区；二是这些城市的政策环境较为宽松,投资门槛较一线城市偏低。据上海证券报
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