佛蒙特州住房与保障委员会和尚普兰房地产信托等机构人员参加一处保障房工程剪彩活动。 (资料片)
占房屋市场中间地带
读完研究生,20多岁的伊恩·博伊德计划结婚生子,并考虑买房。2009年的那段时间,他第一次意识到买房带来的经济压力。
当时,在美国佛蒙特州一所社区大学担任学术顾问的博伊德,有3.5万美元(约合人民币22万元)的学生贷款要还,还有张透支5000美元(约合人民币3.1万元)的信用卡,但他每年的薪水只有3.4万美元(约合人民币21.3万元),换句话说,他的债务远远超出收入。
“我记得自己满怀希望去银行申请抵押贷款,最后却黯然离开。”博伊德告诉美国《大西洋月刊》。银行只批给了他5000美元的抵押贷款,但这些钱对于在大学城买房只是杯水车薪。据美国房地产网站Trulia介绍,当地房子的平均销售价格为26.5万美元(约合人民币166万元)。
通过同事,博伊德了解到了“尚普兰住房信托基金”——一家向中低收入者提供金融教育和创新房地产项目的非营利组织。现在,博伊德已经在自己的房子里住了三年,里面有四间卧室、两间盥洗室,还有种着苹果树的花园。
“我觉得自己在这座城市扎根了。”他说。
2009年到2012年的短短三年时间里,博伊德完成了从负债者到有产者的转变,尚普兰住房信托基金利用政府资金为他支付了房子的首付。当然,前提是他必须满足以下条件:四口之家的年收入低于8.02万美元(约合人民币50.2万元),没有其他房产,除退休储蓄金外无其他重大资产。随后,买房者可从银行获得抵押贷款,支付剩余房款。
首付不用掏,只需还月供,这为初入职场、收入不高的年轻人减轻了相当大的经济负担。但利益之外也有义务,当买房者今后决定卖掉房产时,必须将房子交由尚普兰住房信托基金出售,房产升值的部分住房信托基金分走75%,房主享有其余的25%——这就是所谓的“共享权益”。
在房地产圈子里,这样的模式无疑是种创新。“如果做得好,它能占领租房和买房的中间地带。”华盛顿无党派智库的研究员布雷特·特奥多斯告诉美国雅虎新闻网,“这是新的市场解决方案。”
也惠及中产之家
私人住房顾问约翰·戴维斯表示,共享权益的住房模式最早出现在上世纪60年代末的美国民权运动中。人权活动人士意识到,彻底解决种族不平等问题、为非洲裔美国人争取政治法律权利的重要一步,是确保其经济独立。出台住房优惠政策,是鼓励人们拥有资产的最好方式。
1967年,佐治亚州奥尔巴尼的农村地区出现了美国首个共享权益住房计划。上世纪80年代,活动人士在俄亥俄州的辛辛那提市实践了这一模式,美国人很快尝到了甜头。
共享权益住房计划为中低收入人群支付首付,多数情况下,这是首次购房者面临的最大困难。此外,它有助于维持保障性住房的数量,有利于整个社会的稳定。
如今,美国在这一领域有200多家非营利组织。尚普兰住房信托基金为550个家庭提供购房资金,该组织还高度重视金融教育和资金管理,毕竟,如果买房者没有能力赚钱还月供,房子最终会被银行收走。
共享权益模式潜力无限,就连全球经济衰退都没有抑制住房产专家对这个项目的热情。2010年年底,在普通商品房市场购房的美国人中,有4.63%因无力偿还贷款,房屋被贷款机构强行收回；而在共享权益计划中,这一比例仅有0.46%。
“多年来,尤其是随着经济衰退,人们觉得压力越来越大。”美国地铁社区规划师迪菲尼·卡普哈特向英国路透社表示,“更多人开始关注保障房。”
因此,美国的共享权益住房计划不仅针对贫困人士,也针对家庭年收入高于56377美元(约合人民币35.3万元)收入中值的四口之家,家庭成员的职业被限定在教师、电工、护士和计算机程序员等,在传统意义上,他们可以被称为中产阶级。
“我们谈论的是拥有全职工作的人,”范德比尔特大学教授詹姆斯·弗雷泽告诉美国《田纳西人报》,“如果我们的老师在教书育人的城市无法立足,那(这种情况)也太不可理喻了。”
政府投入还需加大
2012年1月,博伊德在尚普兰住房信托基金的帮助下搬进了新家。他的房子估价为23万美元(约合人民币144万元),他向银行贷款约16万美元(约合人民币100万元),还支付了9000美元(约合人民币5.6万元)的房地产买卖手续费。每月按揭大约是1150美元(约合人民币7205元),只比他将一个卧室租出去的租金多150美元(约合人民币940元)。
一旦房子出了问题,产生修建新壁炉、修缮屋顶等支出,而博伊德无力支付,尚普兰住房信托基金仍会提供帮助。
尚普兰住房信托基金的最终目标是缓解中低收入群体的困境,帮助他们尽可能花少量的钱,买到合适的房子。现在,博伊德打算长久居住在他迷人的两层小楼里。“住在这座房子里,我感到很幸运。”他说。
然而,弗雷泽指出,在美国的部分地区,保障性住房已在相当长的时间内处于危机中。比如田纳西州的纳什维尔,由于政府投入资金较少、保障性住房供应不足,著名的住房信托基金甚至沦为“一种象征性的存在”。
“现在我们需要做些什么了。”弗雷泽告诉《田纳西人报》,纳什维尔需要建设更多的保障性住房,确保价格合理的房屋供应；地方政府应为住房信托基金提供更多公共资金,用于保障性住房项目；为当地贫困居民修缮房屋提供援助。
目前,已有一些地方政府采取此类措施。据佛蒙特州媒体伯灵顿自由新闻网站报道,今年2月26日,伯灵顿政府增加了在住房信托基金方面的预算。
“我们处在十字路口,”弗雷泽说,“接下来要做的就是采取大胆行动,我们关心这里的居民,他们可以参与这座城市的复兴。” 据青年参考
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