中国房地产企业开发的上海明珠楼盘,已经入住,在当地是高端楼盘。 本报记者 李师胜 摄
圣彼得堡城区老建筑大都是筒子楼。 本报记者 李师胜 摄
本报特派记者 李师胜 高寒
发自圣彼得堡
圣彼得堡房价不高
当地人仍选择租房
莫斯科和圣彼得堡都是底蕴雄厚的国际化都市,房价却只和中国二三线城市相仿。2017年,莫斯科住房均价是196000卢布一平米,折合成人民币不到2万元；圣彼得堡是10万卢布一平米左右,换算成人民币不到1万元。但是即便当地市民平均工资在每月6000元人民币左右,大多数人还是选择租房住。
其实俄罗斯也经历过房价泡沫,21世纪初,房价曾经一度超越东京。近些年因为欧盟制裁,卢布贬值,现在基本处于“抄底”期。在莫斯科、圣彼得堡等大城市,10年的房租就可以买到一套房子,1:120的租售比,更是与中国大城市动辄1:500的数据相差甚远。有中国人看好机会前来投资。
2003年,华人王国钦开始在俄罗斯投资房地产项目。后来,山东东宝投资集团董事长李宗宝加入,双方共同出资在圣彼得堡成立了SBI公司,统筹餐饮、地产以及文化基金会的项目。
赵建军是SBI公司前期项目部的总经理,他对俄罗斯普通百姓的消费习惯很熟悉。中国人大都看得长远,注重储蓄,但大多数俄罗斯人基本没这个习惯。俄罗斯人注重眼前的享受,公司俄籍员工经常预支下月工资。
500万人住危房
欢迎外国房企去盖楼
赵建军介绍,俄罗斯目前对国外房地产公司持欢迎的态度。这里地广人稀,很多远离大城市的小村庄只有几百人,但为了这少数民众的生活,国家还要配备全套机构和设施,如医院、学校等。这大大增加了国家治理的成本。
这几年,俄罗斯希望把大部分的民众迁到莫斯科、圣彼得堡等几个大城市,但这些大城市近30年来基建发展缓慢,很多建筑还是苏联时期留下的。“俄罗斯至少有500万人生活在危房中,考虑到俄罗斯只有一亿多人口,这个比例是非常大的。”
另外,俄罗斯人还有个癖好,就是要在郊区拥有一套别墅。“夏天要去别墅中晒太阳的。”多种因素结合,俄罗斯急需大规模的房地产开发,但由于俄罗斯产业结构较为单一,资金流动性不足,政府和当地企业很难获得大规模的资金进行开发。“这从俄罗斯存贷款利率就能看出来,俄罗斯贷款利率曾经高达15%-17%,存款利率也有9%左右。”
目前,俄罗斯人均住房面积只有20多平方米,刚刚达到中国40平米的一半。
住房按揭
利率正逐年降低
赵建军说,俄罗斯2003年开始土地私有化,因卢布贬值等原因,很多土地是被低估的,吸引了不少中国企业前来“抄底”。
俄罗斯政府也非常鼓励企业开发房地产,审批程序很宽松,而且可以提前预售,先收钱再建房。“房地产业在俄罗斯从属于投资业,如果提前和居民签订购房合同,政府就会免除18%的增值税。”赵建军介绍,以SBI公司为例,他们已经在圣彼得堡区域进行或者规划了9个地产项目。
之前俄罗斯各银行没有住房按揭贷款。如果市民买房贷款,那就是商业贷款,利率超高。“为了鼓励大家买房子,俄罗斯近年推出了按揭贷款制度,目前按揭利率在逐年降低。从2013年开始,年利率12%降低到了9%,有的银行做到了7%。”
值得一提的是,就算在圣彼得堡这样的俄罗斯一线城市,仍没有大型商业综合体。为了让圣彼得堡人能够享受吃喝玩乐“一条龙”的服务,SBI在圣彼得堡市区的“中俄友谊会展中心”项目已得到市政府批复,将由中国企业中冶集团来建设。
【PDF版】
