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- 2013年09月25日
来源：齐鲁晚报
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从政府加强宏观调控以来,有人说涨,有人说跌,烟台的房地产市场到底往何处去?这是很多老百姓所关心的问题。毕竟,一套房子少则几十万、多则上百万,往往需要耗尽老百姓一生的储蓄,也是关系到国计民生的大问题。各种专家们各执一词,也使很多人看不明白:这房子,到底是买、还是再等等?
从今年楼市“国五条”出台至今,据不完全统计,国内北上广深一线城市,陆续共诞生了13个地王,土地出让金总额高达750亿元。8月14日,融创中国、葛洲坝联合体在北京以41.2亿元拿下两块地,拿地的楼面地价超过周边目前房价。9月4日,融创中国再以43.24亿元拿下北京农展馆北路8号地块,楼面地价达到令人瞠目结舌的7万元/平方米,即使不算施工等成本,光是土地成本已经超过目前北京绝大多数地区的房价,并创下北京土地出让历史上的最高纪录。要知道北京目前二环以内的房价也不过4-5万元,五环内更多的就在2万元左右。由此,也有人喊出了“北京将来房价要超过80万元”的口号,更引发了一波的恐慌性购房。
如此大手笔让人很难想象,融创总裁孙宏斌曾对媒体表示:“北京地价确实太不理性了,我不相信地价会一直这么涨下去?”更有人认为,既然地王现象频出,导致当前土地市场虚高,房价自然就不会降下来,北京住宅价格或将跨入20万元/平方米的时代。由此类推,由于房价的传导及示范效应,预计未来烟台的普通住宅价格有可能在3-5年内攀上3-5万元的均价。
这种看法有一定的道理,但我个人却不敢苟同。
由于我国的出口外向型经济政策以及整体的经济结构不会在短期内有大地调整,加上我国的出口换汇政策,导致由于出口导致的货币发行量居高不下。截止2013年7月末,广义货币(M2)余额总量105.24万亿元,同比增长14.5%。8月M1同比增长9.9%,M2同比增长14.7%。货币增速继续回升并略超预期。从中长期来看,人民币通货膨胀、导致房价中远期升值的大趋势不可避免。但是M2只是宏观经济的大指标之一,不能简单等同于房价。实际上,自2010年以来,烟台房价的大趋势是稳中有跌的。比如中海·紫御公馆从15000元跌到7500元,金地·澜月从12000元降到7000元,大成门一度5800元的成本价抛售等等。这些降价的项目,没有亏本,同时让老百姓得到了实惠,说明烟台的房价还是有较大的利润空间。实际上,中国的房市,和股市一样,不单独是市场说了算,更要考虑政策、宏观调控、经济大环境等市场以外的因素。
但是,有着高端的储蓄率,不意味着房价马上就会立刻大幅的上涨。众所周知,北京、上海等一线城市的政策和市场反应,传递到济南、青岛等二线城市和烟台、威海等三线城市需要一定的时间。一般在半年左右,会有一定的滞后。同时房地产的地域性也非常得强,北京的房价上涨,不代表烟台的房价也一定会立刻、马上上涨,这些都需要时间。同时,烟台的人口也不比北京的人口,北京城市人口接近2000万,同时接纳着全国各地富余资本甚至国外资金的购房需求,而烟台的城市人口不过200万,接近北京的十分之一。即使海边的度假旅游项目,也有接近70%是本地人购买。所以,北京一地的房产,是供全国乃至全世界的富余资本和富人购买,而烟台主要仅供当地,即使有外地,也仅占少数,要想马上大幅上涨,怎么可能?
佳隆集团营销总监 蔡军
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