济南东部汉峪片区高楼林立,其中不乏在建楼盘。 本报记者 王媛 摄(资料片)
一边是“二孩”和学区刚需搅热了楼市,一边是去库存的巨大压力,如何让二者有机地融合起来呢?
2016年,我省明确了将从四方面发力去库存。多名代表委员表示,去库存过程中,房地产商会重新洗牌,更重视消费者“住的体验”的开发商将有更多机会。
本报记者
喻 雯 孟敏
周国芳 陈玮
>>现状 去库存,济青开发商“压力不大”
“‘二宝’出生后,岳母和老妈都来看孩子,现在的三室不够住了。”张方仔细盘算了,两个孩子,家里至少有四个房间才符合基本的居住需求。同时,交通要便利,配套也要好……除了这些外,张方还对学校有很高的要求,两个娃,教育更得上心。
济南旅游路附近一个较高档的小区,单价在13000元左右,置业顾问说,这种价格下,四室大户型依然很好卖。由于购房者新预期的变化,开发商在宣传新楼盘时会有所侧重,更注重房子的功能性,让一套房子能够承担更多的功能是未来的新趋势。
“从去年到现在市场不错,房子卖得不少,去库存压力没那么大。”采访中,济南多家房地产开发商告诉记者。济南二环南路附近的九曲片区是商品房供应的重要区域,不少首次置业者或是改善需求购房者会选择这里的房子。说起片区的供应和库存,几家房企都有同样的感受:二环南路高架的通车,学校等配套的完善,房子不愁卖,基本没有库存压力。
除了二环内的中心城区外,济南的新区——唐冶片区集中了七家开发商的多个住宅项目,去年前后拿地的部分开发商则已开始追求更大利润。七家开发商售楼处负责人都表示,库存压力比较小,不大可能降价。
同样是二线城市,青岛的楼市销售呈现逆势增长。目前普通住宅的库存面积为1800万平方米。“青岛的去化周期大约在20个月。”业内人士分析认为,随着数轮货币政策、降低首付比例、公积金新政升级等利好落地,楼市销售效果持续显现。而且,成交情况与地段、性价比以及项目的口碑有直接联系,这也决定了去库存是否存在压力。
济南市建设部门有关负责人说,从2012年到现在,济南可售商品住宅的存量在500万至580万平方米之间。目前来讲,济南的可售商品住宅的存量处于合理空间之内。
二线城市销售出现逆势增长,三线城市则逐渐开始分化。目前菏泽全市住宅库存面积740万平米左右,平均日销售量约1.5万平米,预计16个月可消化完。济宁自2014年下半年起,不少楼盘处于待售状态,住宅和商业楼盘都面临着或多或少的去库存压力。
潍坊在各市中情况最为特殊,全市目前预售许可的住宅面积是4000万平方米,而累计签约只有2500多万平方米。也就是说,潍坊目前有1500万平方米楼盘待签。
>>分析 配套齐全了,老百姓才愿来置业
房地产市场的库存是怎样形成的?
“前几年,一批获批土地开工建设,建设期比较集中,盖了很多房子。又遇到经济下行,影响消费者的购买。”省政协委员、省城建工程集团公司董事长、省城建设计院院长刘俊福认为,房地产库存量大是多方面因素造成的。前两年股市利好改变了一些人的投资方向,一部分准备买房的钱进了股市。
“房地产库存严重,会给整个经济发展拉后腿。”省政协委员、百替集团董事局主席李孝平说,因为新兴产业还没有跟上来,目前的“互联网+”,大众创业还在发展,形成产业需要一定时间,没有办法独立完成“保增长”的任务。同时进房地产直接涉及60多个行业,间接涉及120个行业,房地产库存严重,将影响钢铁、装修、家具、建材等行业发展,降低居民年消费,直接影响整个经济形势。
省人大代表、烟台隆城置业有限公司董事长陈蕾认为,库存压力大是城市规划结构出了问题,造成大量房地产开发,比如有的区域,商业综合体五六个,同质化非常严重,使用率不高,造成空置。同时,有些房地产项目配套没有先行,这是很冒险的行为。
“三四线城市库存压力大,并不是说二线城市的济、青就完全没有压力,像是一些城市新区如果不重视配套的完善,销售压力也不小。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗对有的城市新区给出了建议,“片区的基础设施能否适度超前?比如交通、商业、学校、医疗等等,只有这些跟老百姓居住配套的硬件全了,他们才愿意多跑一些路来新区置业。”
长期在哈考特从事房产中介业务的王晓分析说,现在的房价总是随着学区、配套、轨交水涨船高,学区占相当大的比例,很多家长不惜下血本置办一套优质学区房,所以学区越好的楼盘,价格就越贵。举个例子,鲁能领秀城为啥好卖?因为开发商打造了幼儿园、小学、中学一站式公办名校教育链,并且育英中学、胜利大街小学均已开学,房价就噌噌地涨上来了,连2017年交房的期房价格都超出了每平米1万元,10年内的三室次新房的价格则达到了每平米13000-14000元。
记者调查发现,上述观点颇受买房市民认可。“领秀城距离市区挺远,并不是我的首选,但他们有学校、商场,配套好。这种房子,就是翻山越岭我也得买。”去年底在领秀城置业的济南市民李强说。
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