近日,针对一些热点城市地王频出、房价“高烧不退”的现象,多地多部门陆续出台一系列降温政策,直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。记者调查发现,房企利用金融杠杆获得资金手段繁多,成为推高地价房价的一个重要原因。业内人士认为,只有对相关渠道进行更加严格的监管,新政策才能真正发挥作用。
降温政策近期频现
直指高杠杆融资
在全国范围内,对房地产企业的部分政策逐步收紧。兴业银行、工商银行等部分银行,已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内。
针对“证监会收紧房地产上市公司再融资政策”一事,记者从证监会了解到,企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策,自2010年以来就一直实施,并非新政,但近期确实再次对证券公司高管进行了强调。
与此同时,部分地方政府也开始对房企发出收紧政策信号。今年二季度,热点城市政策开始由宽松转向收缩。二线城市“四小龙”——南京、苏州、合肥和厦门等城市相继出台“控地王”的相关限制政策。
近半年,地王频出的背后既有资本市场输血的力量,也有银行开发贷款等低成本资金的“辅助”。从近期各地各部门的调控来看,给房企降杠杆成为上述降温政策的重要手段。
高和资本董事长苏鑫表示,股权融资的资金成本较低,是不少上市房企的重要融资渠道。监管部门再次强调再融资不能用于拿地,对于不少A股上市房企影响较大。
开发商资金的另一个重要来源是银行的房地产开发贷款。同策咨询研究部总监张宏伟表示,部分银行此次缩短房地产开发贷款周期,旨在规避金融风险,令开发商资金链趋紧,从而在拿地时量入为出。
易居智库研究总监严跃进表示,“总体上,监管层对开发商变相‘限贷’,有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫。”
中小房企受限大
龙头房企拿钱手段多
多位房企高管表示,目前出台的政策对中小房企杀伤力较大,而对资金充足、信用良好的龙头房企来说,市场上融资拿地的手段却越来越多。如果地王继续频繁出现,对于房地产市场来说仍会推高房价。
旭辉控股总裁林峰表示,房企过去融资多依赖银行的开发贷款和卖房的资金回笼。现在融资工具繁多,不少房企50%以上的融资源于公司债和企业债等,还有各类资管计划、信托等融资渠道。
在长三角连拿地王的信达地产,发行2016年公司债第二期即是用于偿还金融机构借款。
浙江一家龙头房企执行总裁说,“即使再融资大门重新关闭,对标杆房企来说,也并非不能容忍。当前房企获得资金的渠道更广,资本一定会克服‘重重障碍’奔向高回报行业。”
各类变通做法在不断增加。银行理财产品是银行资金进入房产市场的重要渠道,还出现一些“创新”。一位开发商介绍,现在一线城市拿地,基本只需准备10%的土地款。“金融机构竞相提供贷款,超过授信额度,就以股权形式放贷,未来销售利润与他们分成。”
业内人士认为,只有对上述这些“创新”渠道进行更加严格的监管,新政策才能真正发挥作用,真正影响房地产商的资金链,进而挤出土地市场的局部泡沫。 据新华社
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