2016年12月26日,济南楼市调控加码,限购政策升级。1月17日,限购细则出台。限购实施以来,市场处于平稳状态。伴随着新政的实施,购房者买房中面临的种种连锁问题让不少人处于进退两难的尴尬,不少被限购者在限购前买房交了首付款,现在不符合条件想要退款,被开发商以各种理由拖延。此外,省社保和市社保的衔接问题也卡住了不少购房者。
本报记者 魏新丽 喻雯
问题一:
开发商不退首付款
限购被卡,首付款难追回
限购出台后,不少市民在限购政策出台之前购买房子,限购后被卡住,丧失买房资格,也无法网签。这种情况下,购房者想要跟开发商要回已经付的房款,却发现非常困难。
张先生购买了槐荫区腊山河东路与青岛路交会处东南角中建锦绣兰庭小区商品房。他在2016年12月26日交纳首付30万元左右,当晚限购升级政策却正好出台。由于他是外地人,社保不够两年,因此不符合新限购政策无法购房。于是,张先生向售楼处申请了退款。
张先生根据合同约定,把收据等相关材料提供给了开发商。开发商告诉他说,退款需要时间,要一步步走流程。等材料递交给公司后,会在3-4个工作日内退款。但是由于退款的客户较多,这些材料需要集中收集后统一递交。
至于材料何时能够递交上去,置业顾问并没有跟张先生说明情况。截止到2月27日,张先生已经交了两个月的首付,但是依然没收到退款。
“我跟开发商反映了好几次,但是一直没有准信。上个星期说是两个星期内给退款,但目前还没有任何通知。”张先生说。
记者调查发现,限购出台后,不少购房者都被限制住,无法购房,想要退款。而不少开发商在退款问题上十分不痛快。刘先生是2016年11月在槐荫区西客站绿地香榭丽小区购房,已经交纳了18.7万的首付,前期因限购令的原因导致无法网签,现在开发商拒绝退费。
除了开发商之外,中介也有拒绝退款的情况。郭先生在2016年9月5日购买了槐荫区外海中央花园小区的住宅,后因限购的政策,导致无法办理网签,而中介拒绝退还1万元的服务费。
退款无限制,到底谁来管
限购后,开发商拖延退款的情况并不少见。此前媒体报道中,有的购房者递交了两次退款申请,都没了下文。以种种理由进行搪塞、拖延、拒不退款,成为限购后开发商的普遍招数。
对于这种情况应该如何处理呢?北京大成律师事务所(济南分部)律师李友震说,因为限购被卡而寻求退款,属于情势变更的范畴。“限购政策是无法预测的,属于不可抗力,属于不可归责于当事人双方的事由,开发商和购房者都没有过错。因此这属于客观原因的变化导致合同无法履行,这种情况下,开发商就得返还购房者缴纳的首付款或者定金等。”李友震说。
而正常来说,只要限购政策出台后,确定无法购房了,开发商就应该立即返还房款。但是目前多家开发商有打太极的情况,业内人士表示,这是有一定原因的:“开发商是有意无意进行拖延,开发楼盘后他们大多资金紧张,融资成本太高,那么多购房者的首付款,是笔不小的数目。因此很多开发商不愿意按时退款,能拖一天是一天。”
针对限购之后开发商拖延退款的问题,李友震认为,该现象是发生在限购政策之后,目前缺乏有力的手段保障购房者的合法权益。他建议建委、房管局、工商局等相关政府部门联合起来,制定相应政策,督促开发商按时退款。
问题二:
省社保买不了房
缴纳省社保,却无法购房
李先生是外地户籍,但是一直在济南工作。他的妻子从2009年开始在济南工作,并且由公司缴纳市社保。中途妻子的公司更换名称,2015年由市社保改成了省社保。
2016年12月,李先生一家购买了一套二手房,并且已经与房主签订了意向书,交付了定金。12月26日限购升级后,李先生一家需要开具社保证明才能进行网签。“限购政策出台后,一直没有说明省市社保如何开证明,所以我们暂时搁置了交易。”李先生说。“1月17日限购细则出台后,我们才开始办理手续。”
春节一过,2月7日,李先生就跑去了省社保局开了社保证明。谁知道拿着社保证明到济南市房管局之后,李先生却被告知,省社保局与济南市房管部门没有联网,无法核实社保缴纳情况,即使已经盖了公章,也无法受理。
2月10日,李先生把社保等相关材料提交后,至今也没有收到回复,无法开出限购编号,也就没有办法网签。
为此,李先生很着急,从买房到现在已经过了两个半月,交易暂时搁置,房东让他赔偿违约金。
被省社保卡住,符合条件却不能网签的购房者不在少数。刘先生也遇到了相同的困境。他从2012年9月份开始缴纳市社保,2015年10月转入省社保。购房后,他因限购政策,被房管部门告知省社保无法联网,导致无法办理网签。
“我们希望相关部门能够尽快联网,让我们可以顺利买房。”李先生说。
要购房,省社保要缴满24个月
根据1月17日出台的济南市限购政策细则,济南市规定,无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购一套住房,需提供自购房之日起前3年内连续24个月以上(含24个月)在本市市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。
在限购细则中,并没有明确需要提供的社保证明是省社保还是市社保。而我省的省社保2015年才启动,因此如果单看省社保,是无法满足3年内连续24个月以上(含24个月)的条件的。
对此,济南市建设部门相关人士说,限购政策规定的是,只要能开出24个月的社保来,我们就认可你的购房资格。但是省社保启动至今仍未达24个月。
因此,省社保和市社保的衔接问题依然没有政策可以依据,李先生拿着2015年开始缴纳的省社保证明无法达到限购的要求。
对于政策制定,该负责人坦言,省社保缴纳情况也比较复杂。“有的人确实是在济南工作,但不是济南职工；也有人就职于省级事业单位,但是实际工作地点是外地。”该负责人说。“如此一来,省社保是不是都有效呢?是否都可以认定是本地户籍呢?这个不好说。”他说。
因此,针对省社保被卡住的情况,该负责人表示,目前只有等到缴纳满24个月之后,再进行提交。“由市社保转到省社保,两方面都落到空里去了,这属于疑难杂症,我们仍在研究对策。”该人士说。
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