□史洪举
近日,山东省政府发布《山东省物业服务收费管理办法》,自7月1日起施行。根据该办法,利用物业共用部位、共用设施进行经营的收入及车位场地使用费等收益归全体业主共有,由业主大会决定使用方式和用途；未作决定的,主要用于补充专项维修资金,或折抵物业公共服务费。
物权法明确规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。也就是说,业主除对其购买的住宅享有所有权外,所有业主还对小区内的道路、外墙、电梯等公共设施享有所有权和管理权。 现实中,很多小区均将这些公共设施委托给物业经营管理,业主并不参与此事,这导致很多人因此忽视了这部分收益,甚至认为应该归物业管理使用。这样的想法无异于放弃了自己的权利,一些物业也借此模糊概念,蚕食公共收益。
可以说,大多数小区的公共收益相当可观。如小区的电梯中有广告、灯箱外有广告、门禁杆上有广告,在小区内搞促销应支付场地租金,占用公共车位要支付停车费。各种各样的收入加起来甚至比业主交纳的物业费还要多。据报道,一些管理规范的小区会给业主“分红”,这就是最好的例证。
但遗憾的是,很多物业找不准定位,将自己视为小区主人,管理混乱,收费不透明,服务质量低,态度蛮横。在公共收益的管理、使用、分配上,拒绝接受监督,习惯于暗箱操作。
这属于明显的违法和违约,要知道,物业公司与业主是完全平等的民事法律主体,不是管理与被管理关系,业主交纳物业费,物业按规定或合同约定提供服务。物业相当于业主雇的保姆,业主有权决定公共收益的分配和使用,物业只能按照业主大会的决定执行,不能“仆大欺主”。
随着经济社会的发展,大型、成熟的商业小区越来越多,小区公共收益随之增加,这些收益不该成为一笔任由物业操持摆弄的糊涂账。对此,需要业主权利意识的觉醒,能够按照规则,通过业主大会主张权利,如要求物业公开收入支出并加以审计,监督公共收益的使用和分配。
相关部门则应强化宣传业主是小区主人、公共收益归全体业主所有而非物业“私房钱”这一常识,并加强对物业的监督管理,帮助、指导、协助业主依法主张权利,追究侵吞公共收益者的法律责任。进而让业主挺直腰杆、堂堂正正地行使权利,支配公共收益,不至于总是看物业脸色。
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