《山东省住宅专项维修资金管理办法(草案)》一旦通过,将极大方便新旧住宅业主。(资料片)
本报记者 孟敏
小区房子没卖完 开发商须代交
商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前,一次性足额交存首期维修资金。
草案规定,截至统一交付尚未售出的住宅,由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的,建设单位应交的维修资金可从监管的预售资金中划转。未按照本办法规定交存首期维修资金的,建设单位不得向业主交付房屋,产权登记部门不予受理产权登记申请。
我省住宅专项维修资金的管理将更加透明。维修资金管理机构将建立公开电话、网站,开发使用维修资金业务网络平台、业主表决系统、移动终端APP等信息化媒介,接受社会投诉监督,提高维修资金管理效率。
电梯停运 可立即组织维修
草案规定,维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。
维修资金的应急使用,适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况,需要立即进行的维修、更新和改造。有下列情形之一的,可以启动应急维修程序:物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；电梯故障或停运；消防系统故障；建筑外立面装饰和公共高空构件严重脱落松动；玻璃幕墙炸裂；排水管道爆裂；其它可能造成人身安全事故的紧急情况。
出现需应急维修情形时,物业服务企业应将有关情况报告业主委员会,经现场查验确认后立即组织维修。未聘用物业服务企业或物业服务企业不履行组织维修责任的,由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。未选举产生业主委员会的,由社区居委会代行业主委员会职责。
应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的,还应由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明。因维修、更新或改造工程产生的监理、鉴定和造价咨询等费用应计入维修和更新、改造成本。
保值增值指标 要入招标依据
维修资金管理机构管理的维修资金存款利息收益应不低于人民银行同期规定的两年期定期存款利率。银行实行利率市场化以后,维修资金管理机构应通过招标方式选择同等条件下利率高的银行作为维修资金储存银行,或者通过合同方式在国家允许的利率浮动范围内,与维修资金存储银行约定维修资金综合存款收益。
记者了解到,目前我省各市公共维修资金的存储,多数是活期存款或活期与1年定期相结合的方式,平均年收益率不到2%,个别城市甚至不足0.5%。
草案还提到,我省设区的市、县(市)物业主管部门或维修资金管理机构应当通过公开招标的方式委托商业银行,作为专户管理机构,并把资金保值增值、管理高效等指标列入招标依据。
维修资金应当建立查询制度,接受业主对其分户账中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。
未建账公房 可随物业费补交
公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后,其余部分用于交存维修资金,具体交存比例由业主大会决定,但不应低于公共收益总金额的60%。
新的办法实施前,商品住宅已出售但未建立住宅专项维修资金的,应当按本办法的交存标准进行补建。出售公有住房售房时未提取或未足额提取维修资金的,售房单位应当按应收售房价格补提,未按幢建立分账户的应当补建。经业主大会决议,业主可以选择一次性补交维修资金,或者随物业费逐月补交。设区的市、县(市)物业主管部门应当制定具体交存标准和流程。物业服务企业或其他服务机构应当配合维修资金收取、交存等工作。
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