□吴元中
杭州某市民去年以每平方米4.5万元的单价买下一套大户型,但车位一直到今年才开卖,结果价格一出来他大吃一惊——一个车位竟要卖到70万元。杭州主城区现在车位到底卖什么价?和去年比涨了多少?记者调查了20余个楼盘,结论令人惊讶,不少楼盘车位价格跟去年比翻了一番,远超房价涨幅。
这么高的价格虽然让元元大吃一惊,车位的涨价幅度也让记者惊讶,但对车位销售乱象早有耳闻的人,则可能见怪不怪。当前房价受到有效调控、难以乱涨,很多开发商必然会转到车位上动脑筋,一些开发商为了牟取暴利,不是把车位同商品房一起销售,而是等客户住进去以后才销售,早就成了一种惯用手段。在这样的情况下,住户已经没的选择,不得不忍痛挨宰。尤其在车位配比不足或者开发商采取其他操控手段时,更会卖出天价。比如,2015年南京建邺区星雨华府的车位就叫出了83.5万的天价。
之所以会出现这种情况,在于除了成都等个别地方制定了车位须同商品房一同销售、不得滞后销售的规定外,对车位销售的管理几乎处于真空状态。无论《物权法》还是《商品房管理销售办法》以及其他法律法规,都没有关于车位价格、利润与如何销售等方面的规定。甚至南京有业主对开发商漫天要价的行为向物价部门投诉,得到的答复竟然是,车位价格属于市场调节,企业有自主定价权。
这样的答复显然是让人疑惑的。一座楼就配备那么多车位,业主也不可能为了放车到其他地方购买车位,哪有像购买其他商品那样的正常选择权?相反,开发商不仅掌握着车位的配备权,如果再享有随意决定是否出售车位、何时出售、出售多少、如何定价等方面的完全自主权,则会使车位销售成为垄断行为,不受市场影响,或者人为制造虚假的市场价格。对这种垄断或控纵市场行为,政府是不能放任不管的,有必要尽快完善《商品房管理销售办法》,规定车位须同商品房一同销售,尽可能给顾客以完整的选择权。
就车位的性质而言,也应当这样销售。这是因为,车位与普通商品有着根本不同,车位虽然与商品房分开存在,但在性质上不像普通商品那样具有独立性,而是作为商品房的附属物并为了服务于商品房(使用者)而存在的。因此,车位在性质上并不是一种独立物,而是商品房的从物。尽管《物权法》没有明确规定车位应同商品房一同销售,但有从物应随主物一起转让的规定。规定车位须同商品房一同销售,也符合从物性质和法律精神。
不仅如此,从物从属和服务于主物的性质决定了开发商应当主要通过商品房这一主物牟利,不应反过来让主物受制于从物,在车位上要挟业主牟取暴利。但长期以来,只重视对出售商品房进行管理并控制价格而对车位缺乏相应管理,以至于出现了一些开发商虽然车位同商品房一起销售,但不是让车位给商品房服务而是通过天价车位变相提高房价现象,所以对车位价格也有必要进行干预。
当然,在相关规定出台前,业主也不是只能任由开发商宰割,他们完全可以依照《物权法》关于从物应同主物一起转让的规定向法院起诉,对只出售商品房不出售车位的,请求判令一同出售车位；对囤积、滞后销售车位牟取暴利的,请求按购买商品房时的价格付款。总之,不能让车位销售成为法外之地。
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