刚需聚集地变身改善高端区 - 齐鲁晚报数字报刊

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刚需聚集地变身改善高端区

华山北、新东站、唐冶三片区产品供应结构调整,改善房源比例提升

2018年11月15日　　来源：齐鲁晚报

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　　　　本报记者　谷婉宁　　
实习生　冯子涵

三大片区房源供应充足
刚需、改善、高端都有
　　通常来看,华山北、新东站、唐冶三个片区都是刚需产品较为集中的片区,但是随着区域内的配套、建设逐渐完整,开发项目的产品类型也在逐渐转变。
　　先来看新东站片区,这一片区北至济青高速、东至东绕城高速、南至胶济铁路、西至大辛庄附近。片区内项目有翡丽公馆、公园学府、万科正荣天宸、天鸿公园大道、新城香溢华庭等项目,记者调盘发现,目前片区内洋房价格在23000元/㎡左右,高层价格在14000-17000元/㎡左右。
　　华山片区处于济南北跨发展的桥头堡位置,东、西、北三面临黄河,南临济青高速。这里开发形式较单纯,以中海单一项目为主体,大致包括中海珑岸、中海御景台、中海珑玺、中海珑湾项目,别墅一套总价在650-1000万,小高层均价在15000-19000元/㎡,高层14000-17000元/㎡。
　　唐冶片区北起胶济铁路,西至绕城高速东环线,南至经十路,东至围子山。目前,唐冶片区趋近于成熟,改善产品为主导,高端项目也逐渐入市。
　　目前在售项目有鲁能泰山7号、玖唐府、旭辉银盛泰星瀚城等,片区内高层价格在15000-16000元/㎡,小高层16000-18000元/㎡,叠拼20000元/㎡左右。旭辉银盛泰星瀚城的价格对于刚需客群还比较友好,均价最低13000元/㎡。
片区发展阶段不同
刚需逐步向改善转型
　　目前来说,三个片区都处于不同的发展周期中,针对的购房客群也发生了变化。新东站片区现阶段处于发展初期,虽然规划前景很好,但目前来说,区域发展才刚刚起步,现阶段的交通配套未成熟,由于这里过去发展基础较差,大部分人对于现阶段的新东站片区认可度并不高,所以目前在售的主流产品结构属于刚需。
　　同时,据记者踩盘了解到,翡丽公馆、公园学府、碧桂园CLD凤凰首府等高端改善项目也即将入市。据了解,目前新东站后续还有相当规模的土地资源储备。从未来发展角度来看,片区的发展潜力,再加上未来周边辐射的范围,会逐步变成刚需改善杂糅的区域,偏高端的产品将会陆续涌现。　
　　华山北,是以居住为主导、生态功能丰富的片区,属于规模比较大的居住区域。刚进入市场时,这里属于纯刚需盘,随着产品销售,区域发展完善,产品已经从纯刚需产品结构向改善型产品结构迈进,洋房、小高层产品开始出现,价格在16000元/㎡左右。“现在来看,该片区处在一个刚需改善转换的阶段,刚需产品还有,改善产品比重提高,片区剩余住宅供应量约150万平米,后期价格偏高的产品会增多。”合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明告诉记者。
　　唐冶片区是曾经比较受刚需群体关注的片区,但从探访来看,该片区已经从刚需片区转变为改善为主导的片区,并且涌现出高端别墅产品,该片区已经完成了一个市场结构的改变。今天的唐冶片区,规划配套逐步完善,城市面貌已经比较成熟,交通道路,居住区域的建设已经完整,整体片区价格在16000元/㎡—17000元/㎡左右。据许传明介绍,片区内的规划配套开始成熟,唐冶片区的规划已然进入了后期发展,“近几年,该片区总供应量达上千万方,已开发70%—80%,目前刚需产品大部分售罄,剩余住宅供应量约200万平米,以改善型产品为主,高端产品也逐步入市,片区购房群体的定位不再针对刚需。”
产品取决于区域发展
新东站是刚需首选
　　“唐冶片区基本上就是城市新城发展的缩影,刚开始基础设施不完善,城市面貌较差,产品会以低价入市,这个时候就会以刚需客户为主。随着城市建设完成,城市价值开始兑现,价格、产品就会逐步拉高到改善、高端的客群,其实华山北片区、新东站片区也会是这样一个逐步发展变化的过程。”许传明说到。
　　针对目前三个片区的发展变化,购房者在购房过程中也要转变心态,特别是刚需需求的购房者,随着城市发展建设,对片区的定位也要升级。据许传明介绍,唐冶片区目前来说趋近于成熟,价格对于刚需已经不再友好；华山北片区居住生态功能强,产业功能弱,生活自然环境好,但是距离就业中心较远,价格总体合适；新东站片区,规划前景好,处于起步初期,目前群众认可度不高,价格也处于起步期,刚需客户可以抓准时机。不过目前生活配套等并不便利,教育方面也有压力。
　　提起刚需买房,华山北、新东站、唐冶三个片区一度扛起了大旗。近期,记者踩盘调研发现,随着片区规划以及配套的逐步落地,目前这些片区的产品供应结构已经发生了很大的变化,给予了购房者更多的选择。

　　◥天鸿公园大道13500元/㎡的开盘价备受刚需购房者青睐。

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