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◆读者求助:
2015年10月份,陈某在我市高新区某小区购买单位自建房一套,面积100平米,每平米7500元,交房日期为2017年7月。因陈某在市区有房,打算将该房出售给好友孔某,陈某和孔某签订协议约定:孔某单独出价50000元购买该房的“购房权”,另支付首付款200000元。孔某取得购房权后,按照陈某单位的要求和全部购房优惠政策交付剩余房款等费用,房屋产权归孔某所有。如果陈某单位允许,则以孔某名义办理购房手续和证件,如果陈某单位不允许,则以陈某的名义办理购房手续后再过户到孔某名下,为此,孔某支付了购房款项,陈某收到购房款后为孔某出具了收条。
如今到了交房的日期,因为该房为机关单位职工居住用房,其物业管理、小区环境、业主素质都很好,又因房价涨价过快,目前市场房价已经达到每平米16000元,远远超出签订合同的价格。为此,陈某近日电话咨询“顶名买房”的合同是否有效,其能否反悔?
◆律师解答:
针对这一问题,我们采访了北京市隆安(济南)律师事务所房地产业务部白金印律师。
白金印律师分析,本案主要涉及“顶名买房”合同的效力问题。本案中陈某单位建房,其本人并未购买,而是将其所享有的购房资格以50000元的价格转让给了孔某,双方为此签订了房屋转让协议。这种协议就是典型的“顶名买房”合同。关于这种买房权的交易行为的法律效力,一方面由于其系双方真实意思的表示,另一方面被顶名者实际处分的是基于自己能够购买单位自建房的特殊身份所享有的权利,也可以说是一种单位福利,这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴,主观上并没有损害第三方的故意,客观上也不违反国家的法律和法规等强制性规定,国家公权力不应给予过多的干预和限制,因此应当认定合同有效。
◆记者帮办:
近年来,单位以各种名义开发自建房或直接团购房屋的现象较为普遍。单位自建房或团购房与纯粹的商品房相比,房价方面通常是低于市场价,并且并非每个单位成员都会购买,因此就催生了大量“顶名买房”的现象。从实践中来看,因顶名买房产生纠纷往往都是因为买房行为发生数年后,由于房价快速上涨,被顶名人对当初的交易行为反悔所致,这种反悔行为显系不诚信和恶意违约行为,根据诚实守信和公平合理原则也不能认定当初的“顶名买房”合同无效。
(楼市记者 田晓涛)
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