明确将非房地产企业依法取得使用权的土地与农村集体经营性建设用地纳入住房供地范畴,在土地制度的维度为住房的“多主体供应”奠定了必要的基础。
日前,国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说,要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度,推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。
“说法”虽然简短,但信息量不小。多年以来,政府一直是城市居住用地的唯一供应者。住宅开发模式通常是,房地产开发企业须先从政府土地出让部门以招拍挂的方式购得土地,然后才能进行住宅开发并对外销售。政府出让的土地一律是国有土地,集体土地须变更土地性质为国有土地后方能出让。在这种背景下,明确将非房地产企业依法取得使用权的土地与农村集体经营性建设用地纳入住房供地范畴,在土地制度的维度为住房的“多主体供应”奠定了必要的基础。
这不失为“一项重大理论和实践创新”。在很大程度上,这一“创新”将意味着一系列重大变化的发生。其一,政府不再垄断住房供地,开发商高价买地、更高价卖房的传统住宅开发模式将面临重大挑战。随着居住用地供应主体以及住房供应主体的多元化,不仅住有所居有了更多渠道的保障,房价居高不下以及与此相关的炒房投机现象也会有所改变。
其二,在权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地可以作为住宅用地,利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房,实施宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,不仅可以有效放大居住用地供应,还能有效盘活非房地产企业与相关农民的既有土地资源,改善企业经营状况,提高农地价格与农民收入。
其三,随着供地主体的多样化,基于住房供地垄断的“土地财政”也将受到一定程度的冲击。长期以来,房地产行业是我国国民经济的支柱性产业,土地出让金一直是地方政府财政收入的重要来源。在有些地方,土地出让金甚至占到整个财政收入的七成以上。打破政府对住房供地的垄断,削弱地方政府对居住用地的定价权,进而削弱地方政府对“土地财政”的路径依赖,可以倒逼地方政府将更多的精力用于新旧动能的转换,更多地依靠技术创新与制度创新发展地方经济,壮大地方财政。
尽管如此,过度解读也须尽力避免。到目前为止,相关细则还没有出台,究竟如何操作尚处于探索阶段,全面推开尚需时日。不仅如此,从现有信息来看,即便全面推开,其影响在短期之内恐怕也相当有限。非房地产企业的土地与相关农村建设用地纳入住房供地范畴以权属不变、符合规划为前提,这些供地不仅总量相当有限,而且主要将用于保障房、共有产权房、租赁住房的建设。换句话说,住房供地由地方政府掌控的局面无实质性改变,设想商品房价格会应声大幅下跌是不现实的。
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