改善房买得多替代刚需成主力
2015年08月19日  来源:齐鲁晚报
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     国家轮番出台救市政策刺激下,房地产市场复苏回暖的迹象更加明显。7月份,济南新房、二手房出现了截然不同的表现,新房环比下跌0.2%,二手房环比上涨0.5%。不少想要买房的市民有些看不懂了,市场究竟怎么了?

  本报记者 喻雯      

新房:
低价盘拉低市场均价
大幅降价没出现

  “7月份成交了7868套新房,市场整体比较活跃,比6月份成交的7595套还多了273套,价格波动不是很大,总体比较平稳。”18日,克而瑞房价点评网济南站分析师称,7月份0.2%的下跌,并不是开发商降价的原因,主要是由7月楼盘成交产品结构的变化造成的。7868套普通住宅中,有5.4%(421套)左右的成交均价在5000元/㎡以下,6月份的比重只有2.8%。7月份,有9.8%的成交房源均价在1万元以上,6月份这个比重接近12%。
  “可以看出,相比6月份,7月份超低价成交房源比重高、超过1万元的房源比重反而低,一头一尾的差距,造成了7月份整体房价较6月略降。”分析认为,从目前市场楼盘来看,无论是刚需盘还是改善型盘,开发商实质性的降价并没有,多数是在做一些促销的暖场活动。
  受目前供应量较大的影响,虽然成交量有所增加,迫于库存压力,开发商也没有贸然涨价的表现,济南房价目前回归到一个比较稳定的水平,短期来看不会有太明显的涨跌。
二手房:
成交结构发生改变 改善房被利好激活

  与新房不同的是,受政策影响,济南二手房市场的成交结构较去年有了明显变化。
  “我们刚做完7月份的市场统计,价格在90万元至150万元的住房成交了193套,50万元至90万元的住房成交了170套。改善型住房超过刚需成为成交的主力。”18日,21世纪不动产市场分析师罗先生说,这是99家门店的统计数据,也是连续第三个月,改善型住房成交超过刚需住房。
  数据显示,6月份,90万元至150万元的住房成交206套,50万元至90万元的住房成交194套;5月份,这两组数字分别是236套和230套。
  “这种成交结构和去年同期相比有明显变化。”分析师称,以去年7月为例,50万元至90万元住房成交180套,90万元至150万元住房成交130套;6月份,50万元至90万元住房成交128套,90万元至150万元住房成交71套;5月份,则分别是119套和83套。
  该分析师认为,今年“3·30新政”至今,营业税、信贷、限购限贷等系列政策的调整,对二次置业的改善型项目都是利好,这些政策激活了改善需求并帮助其加以实现,成交结构的变化也属正常。
  “二手房与新房不同,没有大库存的压力,价格相对更加平稳。7月、8月处于淡季,加上省公积金政策调整等影响,不少购房者处于观望,在需求量积累了两个月后,‘金九银十’或有好的表现。”
预期:
购房者陷观望
期待公贷新政落地

  8月6日,我省公积金最大调整政策发布至今,短短的十多天时间,在济南房地产市场引发了明显的波澜,一些购房者尤其是公积金余额不多的刚需一族,陷入观望,等待细则落地。
  “最近一个多星期,店里来咨询公积金政策的人太多了,来访量也明显增加。”18日,21世纪不动产领秀城店店长侯先生说,公积金新政引发的关注度很高,尤其是贷款额度不跟账户余额挂钩,只要连交半年,就能贷款50万的政策,对不少刚工作不久、账户余额不多的年轻人有着巨大的吸引力。
  侯先生说,前两天,有一个客户看中了领秀城一套90多平方米的房子,总房款为112万,由于房主着急用钱,报价便宜了3万元。客户对房子很满意,但恰巧公积金新政出台让他很是纠结,想等着公积金细则落地后再买。
  “我们帮客户算了一笔账,以贷50万还30年为例,公贷比商贷每月少还600多元,30年下来将节省利息20多万元。”侯先生说,客户纠结了好一阵子,先交了2万块钱的意向金,协议中约定,把房子保留15天,其间不再给其他客户看房,半个月后客户可以再作决定。
  “像这种观望政策的人群挺多的,尤其是刚需一族。”侯先生说,也有一些改善型需求的客户,目前有房子住,买房的需求不是特别强烈,现在也选择等着政策明确落地。
  对于新房市场,业内认为,目前还停留在政策导向层面,落实尚没有时间表。但这种导向会在一定程度上影响到地方的具体执行,刺激购房者的改善型需求,扩大购房群体。

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