本报记者 李彦慧
物业共有部分该谁管?收益怎么用?6月23日,威海市政府新闻办发布会,解读《关于进一步加强物业共有部分使用及收益管理工作的通知》。《通知》从物业共有部分的使用程序、共有部分的收益内容、共有部分收益的开支范围以及共有部分收益资金管理等作了详细规定。业主能做哪些主?快来看看吧!
物业共有部分
都包括啥
威海市物业管理办公室主任于向华在发布会上表示,物业共有部分的所有权、使用权,依法归于业主。物业共有部分都包括哪些?于向华介绍,物业共用部分主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业共有部分收益则是指共用部位和共用设施设备以及物业管理区域场地经营收入扣除约定管理费用比例或金额后的收益。主要包括:利用物业管理区域共用部位和共用设施设备进行商业经营收入、广告收入、物业管理区域场地停车费收入、摊位租赁收入、场地经营收入、通信运营管理费收入、提供各类快件接收、再生资源回收设备场地、因损坏(征用)物业管理区域共用设施赔偿或残值处理收入、物业用房经营收入等。 物业服务企业应当与建设单位在《前期物业服务合同》或与业主委员会在《物业服务合同》中约定管理费用比例或金额。
小区物业设停车位
得满足仨条件
不少居民都遇到过小区内私划停车位的问题。于向华介绍,根据新规,小区内除规划批准建设的地上停车位外,任何人都无权擅自在小区内另外设置停车位。占用业主共有的道路和场地设置停车位的,停车位属全体业主所有,所以其设置必须满足三个条件:一是依法经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。一般来说物业企业占用业主共有部分设置停车位首先必须经业主大会或业主大会授权的业委会同意；其次车位场地使用费标准要由业主大会综合考虑确定；第三,车位场地使用费属于全体业主共有。物业企业可以与业委会约定收取适当的管理费。未经以上程序,擅自占用业主共有部位设置停车位的,属无权处分行为,应当责令停止。
物业共有部分收益
由业主大会管理
利用物业共有部分进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。分为业主大会成立前后两种情况。
前期物业服务合同期间,经营者拟进入小区利用物业共有部分进行经营的,物业服务企业应当检查其营业执照、核实经营范围,对有特殊要求的经营项目,如基站建设、再生资源回收等,还须查看相关部门的批准文件或备案证明。相关资料完备的,物业服务企业应当在公示栏内公示,并就有关情况说明,公示期间不得少于30日。业主有不同意见的,物业服务企业应当及时沟通,并听取业主的合理化建议。违反业主临时管理规约的约定,未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,物业服务企业不得擅自同意经营者使用物业共有部分进行经营。
业主大会成立后,业主大会或业主大会授权的业主委员会同意经营者进入小区进行经营的,物业服务企业应当核实相关情况,根据经营项目、相关部门的批准文件或备案证明等,合理确定场所,加强卫生和安全管理。有关情况物业服务企业应当在公示栏公示说明,公示时间不得少于15日。业主有不同意见的,物业服务企业应当及时交业主委员会处理。
物业共有部分收益的使用,也由业主大会决定。未作决定的,主要用于补充专项维修资金,也可作为业主大会及业主委员会的活动经费、物业服务企业退管或业主委员会换届清算、审计费用等。未经业主大会同意,物业服务企业不得用以折抵物业服务费。
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