不动产纳入抵扣,卖写字楼的乐了
营改增后有利于商业地产去库存
2016年03月25日 来源：
齐鲁晚报
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从今年5月1日起,备受关注的“营改增”将扩大试点行业范围。其中,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四个行业将纳入营改增试点范围。自此,现行营业税纳税人全部改征增值税,其中建筑业和房地产业适用11%税率。业内人士认为,营改增的推出对地产行业短期内不会带来剧烈变化,但未来将产生深远影响。其中,营改增鼓励所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣,这对从事商业地产开发的房地产企业来说,对房地产业尤其商业地产的去库存起到促进作用。
营改增后
商用物业将受益
值得关注的是,营改增后所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。业内人士评价,该项措施对于所有企业而言都将是利好因素。尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时,购置办公楼的成本会降低。该举措也会刺激企业购置办公楼改善办公条件的消费预期。
资料显示,目前全国有2亿平方米左右的商业地产,众多房企正面临空前的商用物业去库存压力。营改增的落地将有望促进写字楼库存去化。
同时,受该措施影响,不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低,也将促使土地、项目收购,加速房地产行业整合。
同策咨询研究部总监张宏伟表示,企业作为逐利的主体,势必会在基本面较好的城市投资购房,促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市继续向好,其他城市由于仍然有去库存压力,不会到市场基本面不好的城市投资。
土地成本
或将进一步上行
“房地产格局的重大变化,几乎都是和税制紧密相连。房地产营改增,对房企来说短期体现为税负下降,但长期则体现为地价上涨。”华泰证券分析师认为,目前营改增试点期间,对房地产行业短期的影响并不大,但试点到期之后正式推行时是否会有新的变化则需要关注。长期来看,营业税占地方税收比重高的省市需要逐步出台应对措施,特别是在地方政府平台杠杆加足了的省市。2007-2011年,有9个省市对营业税十分依赖,营业税占地方税收比重都超过了40%,其中包括北京,达到41%。
业内人士分析,当前行业毛利率平均20%左右。其中,人工成本、大宗原材料价格没有大幅上涨的情况下,毛利率下降的根本原因来自于地价上涨。尽管在三四线城市土地出让已经大幅减少,但是从一线城市来看,超过周边二手房一倍的楼面价地块必然会推高最终的房价,特别是在当前一线城市的土地供需严重不匹配的情况下,这也会加大地方政府对房地产的依赖。
可以预见,营改增很可能加大地方政府对“土地财政”的依赖,由此,土地成本将进一步上行,届时推动房价上涨的局面很可能继续在一线城市上演。从长期来看,营改增将减少新入市的投资性需求,房价变化更趋平稳。
业内人士表示,营改增对企业投资楼市确实会有助推作用,但营改增并不是楼市税收政策调整的终点,后续有关房地产税的改革还会逐步推进,尤其是房产持有环节的征税,后续仍将深化改革。受此影响,楼市格局也将变得更加复杂多变。 据北京商报
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