相信很多人都有这样的感觉,就像去年四五月份的股市,楼市已然成为时下最火热的话题。某个楼盘几个月内价格翻番,某小区卖房人开始坐地起价,某某买了没几天的房子涨了几万元,某某晚买了几天悔青了肠子……说来说去,核心就一句话,买房是资产保值的不二法门。而且越是这么想,楼市就越火热,甚至在很多人眼里,房子的投资功能已然超越了居住功能。
也不怪人们这么想,回顾房地产市场化以来的这些年,笃信“房价只涨不跌”的人是很有底气的。众所周知,构成房价的核心,不是建筑成本而是地价,卖地则是地方财政收入的重要手段。从某些角度来看,化解债务风险也好,制造经济数字也罢,“地王”很受地方政府欢迎。所以在过去的一段时间里,各地“地王”频现,每每拉高周边房价。而按照现行的土地制度,地方政府的态度一定程度上决定了楼市的走向,普通群众看待楼市的心理自然也会与之保持一致。
与土地财政相配套的就是信贷政策了,绝大多数城市调整楼市的限购手段,通常就是指信贷政策的放松或收紧。从最近几年的情况来看,一座城市的大体规律就是这样,房价猛涨引发限购,长时间有价无市或价格开始波动,限购就逐步取消。限购取消之时,大量信贷资金涌入楼市,即便限购随之恢复,放出的房贷也已经“覆水难收”了。除了“间歇式放水”之外,政府对限购政策一紧一松的调整,至少会给人一种印象:限购是暂时的,总有放开的一天。这同样在传导房价“只涨不跌”的信号。
事实上,各地推行限购的主要目的,就是通过收紧信贷抑制投资需求,信贷“放水”就等于鼓励投资者把楼市当做投资工具。在上海,需要离婚抢房的人其实都是有房子的,他们抢房的目的就是为了投资,离婚则是为了搭上信贷优惠的末班车；再看别处,无锡楼市之所以异军突起涨幅全国第一,直接原因就是相邻的苏州恢复限购,导致大量“走投无路”的民间资金涌入无锡。与此相对应的是银行信贷情况,据A股16家上市银行公布的2016年上半年业绩报告,各银行房贷投放力度普遍加大,其中3家的新增贷款一半以上都是房贷。通俗一点说,眼下火爆得有些异常的楼市,充满了信贷的能量。
这里面就存在某种恶性循环的可能,信贷越是愿意向楼市注水,投资需求的旺盛就越容易推高房价,房价“只涨不跌”的表象又会加深人们对房产保值增值的笃信。现在谈到经济新常态,常说到的就是消费拉动,可如果出于资产保值增值的需要,大量的资金涌入楼市,又有多少能够留给消费呢?消费不振,对应的是相关的产业不振,不振的产业自然无法给投资带来稳定的回报,由此引发了更严重的后果——如果不投资楼市,居民手中的资金很难找到保值增值的途径。
针对中国的房地产市场,其实说法很多,有主张“永远只涨不跌”的,也有坚信泡沫即将破裂的,双方唇枪舌剑,听起来都很有道理。对于普通的老百姓同时也是伺机而动的投资者来说,他们往往更愿意相信经验,相信眼睛看到的一切,同时,他们害怕辛苦赚来的钱“缩水”,也生怕没踩准点被别人远远甩在后面。不排除“高手在民间”,但绝大多数普通老百姓的一举一动,是跟着政府走的。因此,政府在做决策时,在释放信号时,在判断当地楼市是否健康时,永远不能忽视的就是民生视角。
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