位于济南东部的一楼盘售楼处,一小男孩在沙盘前驻足。(资料片) 本报记者 王媛 摄
本报记者 张玉岩
电商冲击本就大
又遇房东涨房租
赵先生是一家食品连锁店的老板,在济南各大商圈开了六七家连锁商铺,在所有的成本中房租是大头。
“近年,实体店受电商冲击很大,营业量下降,门店急剧萎缩。与此相对的是,商铺的价格一直在上升。”赵先生说。
赵先生说,从上个月的成本测算看,房租占营业额的10%左右,如果按照毛利润来算,则占到三分之一。而在山师商圈,房租甚至可以占到营业额的20%,占到毛利润的一半以上。“去掉房租和人员工资,以目前的经营状况来讲,所剩利润已经很少了,基本上就是给房东打工。”
在济南经营一家眼镜连锁店的刘先生说,租金支出能占到毛利润的50%左右,而且在各大商圈,房租是年年上涨,“房东是100%涨房租。”
尽管店铺老板抱怨为房东打工,但是房东也在吐槽回本时间太长。王先生在文化西路和趵突泉南路交界口买了一套50平米左右的商铺,买房子时花了200多万元,但是对外出租每年只能挣18万元,要花接近10年时间才能回本。
银行不放贷款
大额订单黄了
银行放出去的贷款都到了楼市,对于实体企业来讲,情况可就不妙了。中小企业,特别是一些涉及大宗货物的企业,为贷不到款发愁。
李先生在一家中型企业任职,主要负责与银行对接贷款。他说,在大多数情况下,“贷不出款来才是正常情况。”
李先生供职的公司经营大宗商品,经营范围主要涉及商品原材料,比如钢材。“钢铁行业本身就是产能过剩行业,毛利润很低,价格波动大。对于企业来说,钢材单价高,垫资成本大,所以对资金的需求就比较大。”李先生说,企业本身是轻资产贸易型,没有足够的抵押物来承担风险,这往往是企业无法从银行贷款的主要原因。
今年年初,一个有稳定回款的下游客户有意向与公司签约,因为订单量大,缺少前期进货订单资金,只能向银行申请贷款2000万元。“不过各家银行都婉拒了,原因就是属于涉钢类企业,钢材价格一直不稳定,银行禁止做此类行业业务。”最后因为没有前期资金,这桩生意也没有谈成。
“向银行贷款通常是先递交资料,银行初审,初审后再进行实地考察,进行风险分析,银行认为能收回贷款的情况下才会放款。”李先生分析,这与银行的风险偏好相关,在类似的实体行业,初审阶段就会被银行淘汰出局,连谈的余地都没有。
据央行发布的金融数据,7月新增人民币贷款4636亿元,其中几乎全部是住户贷款尤其是个人住房贷款。
央行有关负责人称,住户部门贷款今年增长确实比较突出,当然主要与不少城市房地产市场升温有关,前七个月平均每月个人中长期住房贷款接近4000亿元,季节性波动不大。从企业部门贷款看,在经济结构深度调整、经济面临下行压力,特别是去产能、去杠杆背景下,企业总体信贷需求没有住户部门那么旺盛。
房价“54321”走势不靠谱
本报记者 喻雯 刘亚伟
实习生 王芸芸
18日,国家统计局发布7月70个大中城市房价。济南7月新房和二手房房价双涨,新房价格环比上涨了0.9个百分点,同比涨幅高达6.9%,以绝对优势领跑全省。青岛房价从新房到二手房都出现了罕见的同比、环比双涨,其中,新房房价环比上涨了0.7%,同比上涨了4.5%。
高价“地王”接连出现,济南的房价备受关注。在张马屯土地楼面地价拍出9600元/平米的高价后,有人喊出了济南房价将进入“54321”模式的口号:中心城区房价将达到5万元/平米,唐冶未来也要达到2万元/平米。
对此,山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,济南不同于北上广深等一线城市,以目前居民人均收入还不能支撑“54321”的房价理论。尽管唐冶片区出现了高地价,但是有些开发商过高估计了楼盘的升值能力,会有“泡沫”存在。现在国家正在严控房价,应该会持续引导购房者理性消费。
山东财经大学山东省房地产业发展研究中心博士孙大海分析,中心城区房价短期内不可能达到50000元/平米,但是购房者、开发商对涨价的预期比较高,市区内一些大平层产品已经逼近30000元/平米,卖起来比较困难。
孙大海分析,近期土地价格上涨,主因还是土地资源的稀缺,开发商拿地开发,不是考虑单项目的盈利能力,会综合考虑全盘的规划。
世联行山东区域总经理朱江认为,济南CBD的规划,导致供求关系的突然变化,对济南东部的房价影响比较大。但现在的涨幅不可能造成济南房价突变,9月份土地大规模供应会出来,在很大程度上能缓解房地产市场的供不应求。未来小周期还会存在,不会一直涨,但总的趋势是上涨。
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