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2017年06月20日　　来源：齐鲁晚报

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　　农村土地租期未约定　任意解约亦受限制
■行政诉讼专题·第八期
咨询热线:13905317623
　　李岫岩律师,毕业于山东大学法学院,法学硕士。山东鲁泉律师事务所高级合伙人、副主任。代理了省内数百起行政案件。李岫岩律师在经济纠纷方面也多有建树,尤其金融纠纷,民间借贷纠纷,挽回巨大经济损失,李律师以其女性的感性,法律人的理性思维在处理纠纷方面尤其有独到之处,李岫岩律师是山东电视台,齐鲁电视台特邀嘉宾解读律师,山东法制报解读律师,生活日报解读律师,新晨报解读律师。其代理案件多次入选国家部委督办案,省高院评选的十大行政案件。
　　当前农村土地租赁中,存在诸多不规范的情形。而随着土地价值的攀升和市场的需要,买卖、租赁市场频繁发生变动。在此情形下,因合同不规范、法律意识淡薄等,一地二租、超期租赁、任性解约等情形频发,由此确认合同效力的纠纷也不断增加。
　　【案情回放】:
　　老王在90年代的时候承包了村里的一块耕地,耕地面积约3亩,位于地势平坦、土壤肥沃、小河流经的村南,当年县政府为他颁发了《土地承包经营权证书》。后政府向老王所在的村提供财政扶持。当时的村委会主任在考察了市场之后,决心带领村民种植大棚蔬菜,,村委会与老王达成口头协议,村委会以其名义租赁老王家位于村南的三亩耕地,用于修建蔬菜大棚,租金每亩每年300元,每年支付一次,但对租赁合同的期限未做约定。然而,近两年村委会总以财政没钱为由拒绝支付租金。老王对此感到十分气愤,于是诉至法院要求解除土地租赁合同村委会表示不同意解除合同
　　审理法官考虑到老王提出解除合同未提前通知村委会,且租赁土地上仍建有蔬菜大棚,若马上拆除大棚并返还土地将造成巨大损失,故对老王提出的解除租赁合同的请求不予支持。
　　李律师解读:关于不定期租赁合同的解除问题,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定,“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中,老王作为农民,应当了解土地的使用具有期间性,本案争议的土地用途为大棚种植,其起诉时,该大棚尚在种植期间,如果立刻解除租赁合同,大棚以及大棚内的种植物都需要立刻处置,将会给村委会造成巨大损失。基于此,老王解除合同的请求能否被支持应当建立在老王是否已经提前通知村委会并留给村委会必要合理的腾退期间基础之上。尽管对于不定期租赁,法律赋予了出租人的合同解除权,但是法律在赋予出租人权利的同时,也为其限定了义务,就是必须在合理期限之前通知承租人。何为合理,则应当依照不同的出租物的性质来进行判断。比如,如果是住房,一般要给承租人留有必要的找房和搬家时间；如果是从事种植的土地,则要给根据种植植物的生长周期,给予合理的腾退时间,在北方,一般解除合同的时间在秋收至春种期间比较合理。
　　该案的案情并不复杂,但是却凸显了农村土地纠纷的特点:口头交易、无凭无据、双向违约、互不相让。

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