在各个物业类型当中,去化速度比较慢,性质比较特别的当属商务办公写字楼产品。企业选择购置写字楼亦或投资客选择投资时,都会对产品的区位、布局、物业服务等深入考量。在国家“去库存”、“营改增”等政策推动下,商办产品市场迎来利好,但能不能借势赢取市场,还需看产品本身的特质。
写字楼规划
需提前“布局”
“每天上班连个停车的地方都找不到,停在路边经常被贴条,麻烦太多。”在经七路一家写字楼办公的赵强对记者诉苦道,公司虽然在市区黄金位置,但楼下停车位太有限,完全不能满足办公人员的停车需求,很多同事不得不在公司附近自己租停车位,停好车再步行几百米甚至一两千米到公司上班。记者了解到,像赵强这样的案例不在少数,很多写字楼包括现在新建的产品都在规划方面缺乏前瞻性,低估了停车位的需求,导致很多写字楼因此出售、出租困难。
据记者了解,除车位规划外,办公区域的规划也很重要。位于济南市中心区域的地标建筑绿地中心,在规划初期便对整栋楼的业态有了相应的规划,如金融、教育、电商企业,内部格局分布根据相关行业的需求有所调整等。相反,有些写字楼对产品本身的规划布局缺乏前瞻性,不能做到合理布局,一些企业客户会因为布局不符合自己的需求而放弃购买。业内人士分析,写字楼产品不能只注重表面和建筑高度,内在的办公区域的布局、公共区域的划分、电梯、消防通道、通风系统等规划都要严密规划,满足目标客户群需求。
物业服务
成重要考量标准
大部分写字楼产品往往是现房销售,在销售层面可算作体验式营销的产品,客户除了对产品本身位置、车位配套、内部规划等进行考察外,写字楼的物业管理也是一项考察的重点。
“之前在老写字楼办公,经常会有推销人员进入办公室打扰工作,甚至有东西丢失的现象,办公环境脏乱差,物业形同虚设。”刚刚入驻市中心某高端写字楼的一家企业主管冯丽丽对记者说道,现在办公楼物业有严格的门禁体系和监控体系,自从公司搬家再也没有出现过传销人员进入办公区以及丢东西等现象。
“2014年10月份,我购买了这个大厦的半层写字楼,短时间内全部租出去,2015年12月,我又入手了2整层。”做红木投资的东先生说到。他表示,除了地段和高出租率,写字楼的物业管理水平是让他再次购买的首要原因。
据记者了解,此大厦电梯设置分层门禁,办公区亦设置独立门禁,不仅大厦外工作人员无法闯入,就是同一栋楼的人员也不能随意进入外公司办公区域,充分保证了办公环境人员和财产的安全,受到了业主的一致好评。
(楼市记者 葛未斌)
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