城市综合体挑战与机遇并存 - 齐鲁晚报数字报刊

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城市综合体挑战与机遇并存

2014年05月28日　　来源：齐鲁晚报

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　　王万中

　　孙宁

　　郭伟

　　潘涛

　　苏鹏

　　中铁·逸都　王万中　综合体要寻找适合自己的商业模式
　综合体鉴赏(部分)　
　　在2010年,芝罘区和莱山区的人均商业面积就超过了二线城市水平。这几年,城市综合体项目越来越多,已超过城市的需求,甚至综合体井喷的原因,一方面是对城市功能区规划的需求,即这块地因为城市发展需要规划为商业。例如中铁·逸都三期,与一期、二期住宅项目不同,根据规划要求应该打造一个商业项目。很多开发项目都是如此,“被综合体”着。另一方面,土地过于集中投放,而开发商竞得一块地后,需两年内开工,这就使得综合体项目集中、井喷式出现。
　　面对如此多的综合体项目,如何能够成功,这需要业态细分和打造差异化,需要开发商自己去寻找市场空白点。
　　中铁·逸都三期也有商业综合体项目,因为所在的区域才刚刚开始走向成熟,周边几个社区刚交房,未来三年随着其他项目建成后,区域成熟后,商业启动才比较成熟。现在建商业,还得有个培育期,但时间不等人,莱山区有华润、新天地·都市广场、宝龙、华润、美联、五彩都会等商业综合体项目,不能用传统商业去拼,中铁综合体项目如何打造,还处在考察阶段,一直在不断寻找差异化,寻找一个适合中铁·逸都的商业模式。
三站·经纬广场　孙宁　老商圈显优势　综合体提升区域形象
　　烟台三站广场是在原有烟台三站商业基础之上打造的一个全新的烟台三站,改造后的烟台三站广场是一个涵盖商业、酒店、写字楼、住宅等多业态的商业综合体项目。
　　李嘉诚投资名言:决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。烟台三站广场可谓处在商业绝佳地段。烟台三站广场因政府对老三站的规划而建立,坐落于成熟的老商圈、交通便利、人口密集、被人们所熟知是它的优势。目前已启动住宅的销售,说实话在烟台老百姓的印象中,三站是个喧哗的商业区,不适合居住,所以住宅有些难定位,打造的面积在84平方米-98平方米之间,既适合城市刚需,又适合想投资住宅的客户。
　　烟台三站广场全新打造后,与之前的三站完全不一样,整个商场的档次会有很大提升,引进一些品牌商家。但是,如何进行招商,如何对商场细化定位,是一步重点考虑的问题。
天马·中心广场　郭伟　开发区八大综合体　找准命脉就没问题
　　烟台目前已建、在建或正在规划中的城市综合体项目,呈现着井喷式、同质化、营销手段相似的问题。今年开发区建设八大综合体项目,包括天马·中心广场,确实有压力,但只要找准命脉就不是问题。
　　衡量一个城市综合体项目能否成功,一是看开发建设,二是看后期经营管理。今年开发区有八大综合体项目,乍一看这个数据挺害怕,其实并不恐怖。因为开发区比较特殊,开发区建成30周年,以前的“工业”已满足不了现在的需求,正在向第三产业发展,政府也在向这方面努力,所依靠的开发区后劲十足。对拥有城市综合体项目的开发商来说,这是个契机也是个挑战,八大综合体几乎同时出现,量确实有点大,有压力,但相信找准命脉,后期管理运行好,就不会有问题。
　　天马·中心广场商业自持,打造吃喝玩乐的一站式消费模式,填补开发区的市场空白,相信这个没问题。但酒店式公寓就有压力了,因为根据规划需求,每个商业综合体项目都得有写字楼或酒店式公寓,供应量会比较大,各项目应掌握好自己的推广节奏。
烟台易境设计有限公司　潘涛　综合体项目要在人性化上下功夫
　　在接触的一些开发商中,往往对设计迷茫,其实在设计时注重人性化是每个开发商不得不考虑的问题。
　　城市综合体项目中,有大型商场,吃喝玩乐购的模式吸引不少城市人聚集。如何让老百姓来到此处,购物更加愉快,吃得更好,玩得更起劲,需要在设计的每个环节都渗透着人性化的理念。
　　另外,城市综合体项目,以纯商业打造更好,因为很多人不喜欢住在闹市区。开发商也可以避免城市综合体同质化严重的问题,向未来更有潜力的养老地产、节能型地产方向靠拢,相信会有更好的收获。
烟台易境设计有限公司　苏鹏　核心商圈综合体　要解决好交通拥堵问题　
　　有的城市综合体项目没有“商业土壤”,有的城市综合体项目存在核心商圈交通太拥堵的问题,这就需要配套工程要做好。目前芝罘区正在建的万达广场和三站广场,都处在核心商圈、老商圈,是个好位置。但开发商应该特别注意一个问题,那就是“交通拥堵”。目前来看,两个综合体项目周边的道路不是很宽敞,经常出现拥堵。而综合体项目建成后,商场运营起来,还是存在交通拥堵问题。　　想来的人过不来,想出去又堵在那出不去,市民会因为交通拥堵不愿过来逛商场,所以交通配套很重要。
　　中粮·大悦城:
　　烟台大悦城位于烟台市芝罘区的核心区域,是烟台商业中心唯一的一个临海地块,具备辐射与服务整个烟台市区的能力。
　　烟台大悦城具备稀缺景观文化资源、一线的海景资源,同时,项目位于历史悠久的烟台山脚下,其景观文化价值具有稀缺性；项目所在的区域是包含商务、商业、旅游等功能的综合功能区；作为老城区,该区域计划实施大规模的城市再开发,包括码头搬迁、旧城拆迁改造等,将形成独具特色的滨海城市风貌。
天马·中心广场:
　　天马·中心广场位于开发区长江路与香山路交接处,占据开发区商圈核心位置,是多年来长江路核心商圈唯一可售项目,地段不可复制。天马·中心广场东临新世纪商贸大厦,北临长江路,与开发区管委隔路相望,西临香山路和天地广场,南临烟台开发区第一小学和珠江路,天马·中心广场建成后,将整体升级长江路商圈及开发区商业、商务的档次。随着潮水机场的建成、高铁通车和规划中海底隧道的启动,天马·中心广场势必将成为开发区最璀璨的明珠!
绿叶·五彩都会:
　　绿叶·五彩都会作为市级重点项目和莱山区五个社会事业重点项目之一,总投资23.85亿元,项目位于烟台市政治、文化中心区—莱山区核心地段。
　　绿叶·五彩都会由市民休闲广场、文化艺术中心、市民活动中心、七千年发现之旅、文化产业基地等功能区组成,是一个集城市广场、商务办公、购物、文化艺术、餐饮、休闲娱乐、旅游观光、酒店等功能于一体的大型文化商业综合项目。
中铁·逸都:
　　中铁·逸都项目位于烟台市塔山隧道南1200米,背靠大南山景区,东临美丽的凤凰湖休闲区。
　　中铁置业充分融合烟台开埠文化,产品类型分为花园洋房,高层,小高层及公寓,户型设计合理,全明户型,强调更高的实用性和舒适度；采用西班牙、Artdeco欧式混搭建筑风格,地中海庄园级坡地景观,是一座集教育、医疗、商业、居住为一体的高品质社区。
新天地·都市广场:
　　新天地·都市广场位于迎春大街中段,是目前烟台规模最大、业态最全的国际都市综合体。　
　　商业是整个项目的主体,总建面积超过20万平方米,将打造成为集购物、餐饮、娱乐、休闲、体验等多功能于一体的大型城市SHOPPING　MALL,包括时尚百货、品牌超市、商务酒店、商业步行街、滨河商业街、国际影院等不同商业形态。目前振华集团已经正式签约新天地·都市广场商业主力店。
三站·经纬广场:
　　烟台三站·经纬广场地处芝罘区核心区域,位于烟台市最繁华的核心地段,占据着整个城市最顶级的资源配套；烟台三站广场是市政规划重点工程,旨在打造一个全新的三站,项目将建设成集住宅、商业、写字楼、酒店等多种功能于一体的大型城市综合体。
　　烟台三站广场·德蚨家园是三站广场首发时尚住宅。烟台三站广场项目建成后将进一步扩大影响力,给德蚨家园住宅带来巨大的市场升值机会。

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