“济南的写字楼价格比住宅还低,同一个区域的甚至低4000元每平米。”去年从青岛来济南做生意的孙梅说,之前她在青岛做国际贸易,写字楼价格一般比住宅贵1.5-2倍,而济南的“价格倒挂”现象,让她想尽快投资一套写字楼产品。
今年3月,“营改增”细则出台后,不少投资客对比理财产品、商铺等投资的回报率后,开始关注写字楼产品的升值潜力,一些中小企业谋划将办公场所由租赁转为持有。
住宅与写字楼产品
价格“倒挂”
作为一个中小企业的负责人,孙梅在仔细了解了“营改增”细则后,她决定将购置一套小面积的写字楼产品,一方面是让公司的办公场所从“租赁”转为“持有”,另一方面可以用房款抵掉一部分税金。
“现在写字楼的价格还没有涨上来,有些区域写字楼价格比同片区的住宅产品低三四千元。”孙梅说,近期她已经锁定了济南CBD片区的写字楼,包括中国铁建国际中心、鲁商国奥城、黄金时代、银丰财富广场等项目,价格区间在10000-14000元/□,而这个片区正销售的住宅产品相对较高。
以转山西路上在售的两家楼盘为例,150□以上的改善型房源,均价已经达到17000元/□,而与之隔路相望的中国铁建国际中心,同等面积的写字楼产品价格在10000-13000元/□左右。
而在济南市中心区域,写字楼价格则会与住宅持平,或高于普通住宅、公寓产品。有业内人士认为,部分区域的住宅价格比写字楼贵的现象,在济南一直就存在,尤其是在汉峪金谷、济南CBD等商业项目的密集区。营改增细则实施后,企业新增不动产所含增值税将纳入抵扣范围,对于所有企业而言都是利好因素,尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时,购置办公楼的成本会降低,该举措也会刺激企业购置办公楼改善办公条件的消费预期。
“营改增”政策
推动新一轮投资热情
“我们一般是先考虑整栋楼出售,然后是整层出售,最后才会考虑切割成小户型出售。”市中区一位写字楼销售负责人说,“营改增”规定的‘将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围’,这其实是对目前企业购置不动产的行为进行了鼓励。通过购置不动产抵扣增值税进项税金,能够降低企业的不动产持有成本,所以一些大型企业买写字楼的意向也比较强烈。
记者实地了解到,目前济南写字楼市场租金水平差距较大,西客站片区在2元/□/天左右,济南CBD周边的价格为4元/□/天左右,市中心品质较高写字楼达到5元/□/天,物业管理水平要明显高于住宅,具备了一定的投资价值。
“营改增细则出台后,有购房者到售楼处咨询如何抵税问题,但是对成交还没有明显影响。”东部某楼盘置业顾问认为,个别意向客户还在观望,但“营改增”政策的实施,推动了企业新一轮的投资热情和对不动产采购的需求,商务办公产品需求量的上升,也会让房价迎来新一轮的涨幅。
(楼市记者 刘亚伟)
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