□本报记者 陈玮
降首付,房企看到了希望
去年2月1日,从事房地产营销的周广华(化名)召集了员工开例会,像往常一样商量这个月的销售计划。拓展销售渠道,改进销售方式,找最吸引人的卖点,包装项目等等,周广华跟员工们想尽办法把房产推销出去。
“从2015年全年到2016年1月,整个房地产市场处于平稳的状态,销售情况很平淡,房企也积累了一些库存,不管是办公用房还是住宅,员工的积极性也受到一些影响。”
根据2016年1月份数据显示,济南商品住宅市场成交量98.54万平方米,其中普通住宅本月成交面积96.12万㎡,环比下降23.93%。同时,2016年1月济南普通住宅市场新增供应量为89.58万平方米,环比下降0.5%,同比下降19.57%。去库存压力的进一步增大,让周广华准备在2月冲刺一下。
然而,就在开完例会的第二天,周广华就得到了好消息。央行联合银监会2月2日发布通知,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。这意味着首套房首付比例最低可降至20%,二套房首付比例降至30%。
“这个政策力度很大,直接降低了买房成本,在当时给了我们很大的信心,预计房地产市场会渐渐回暖。”周广华说。
大户型房子好卖了
像周广华预期的那样,2016年2月份的房地产市场没有让他失望。根据国家统计局公布的数据,2016年2月份全国有47个城市环比上涨,济南位列上涨城市中,涨幅为0.6%,创12个月最大涨幅。济南新建商品住宅价格指数环比上涨0.6%,同比上涨2.2%,均创下自2015年3月以来的最大涨幅;二手房方面,环比微涨0.1%,实现五连涨。
此外,由于春节假期和济南住宅与房地产信息网瘫痪,部分数据缺失等原因,2016年2月济南商品房共成交2830套,而实际成交数量远高于现有数量。
周广华也感到了明显的变化。“来看项目的客户越来越多,有时候售楼处都很热闹,去年2月份,销售量也有了10%至20%的增长。”周广华说,“那时候员工都很兴奋,卖房的难度下降了,干劲也很足,从前几个月没什么业务,到2月份大家都比较忙。”
周广华说,央行降首付刺激了购房者的需求,尤其是吸引了很多改善性住房需求的购房者。“除了小户型的刚需住房,160平米以上的房子销售情况也比较好,这在2月份之前是卖不动的。”
周广华算了一笔账,假如一个家庭看中了180平的房子,每平10000元,总价需要180万。按照新政之前的规定,若为首套房,原首付比例是30%,也就是他们要拿出54万的首付。首付比例降至20%以后,他们只需要首付36万元,比之前减少了22万的负担。“这促使很多观望的改善型住房需求的购房者在2016年2月份出手。”周广华说,“房企也拿出了更多房子出售,并且还会考虑下一步涨价。”
多项政策刺激房地产去库存
如今,济南房地产市场从平淡到暴涨再到降温,周广华认为,去年2月份是房地产升温的起点。周广华说,央行降首付政策出台后,多个有利于房地产回暖的政策相继出台,共同影响房地产市场,加快去库存步伐。
去年2月中旬,中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》,自2016年2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。
此后,契税首套房标准放宽,契税首套房认定以“区”为准；公积金额度提升放松还款能力限制,济南公积金贷款额度提到70万；契税营业税“双降”等楼市新政,降低了购房者的压力,使房地产市场进一步升温。
在当时,周广华预测到未来济南楼市将会连续出现旺季。“楼市环境宽松,显示出了政府救市的决心。”周广华说,再加上销售人员高涨,购房者需求增加,楼市情况会越来越好。
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