本报记者 刘万新
加码政策瞬间出台
限购升级后买房更严
济南限购升级政策比预料的更快,去年12月26日晚,济南限购升级,本地户籍家庭限购2套住房,非本地户籍家庭限购一套,而且需连续24个月在市区缴纳社保。
从事地产代理行业的陈伟表示,和去年10月限购不同的是,12月的限购升级从家庭限购三套到限购两套,政策更加严厉；对非本地户籍人士来说,12月限购升级需连续缴纳两年社保,比起前几年限购只需缴一年社保也更严厉；不过这次限购升级后,二套房首付还是4成,远不如前几年二套房6成的政策严厉,“金融政策目前中性偏紧,不排除进一步加码。”
“最严厉的是对开发企业预售审批管理上”,济南提高了商品房预售申请的门槛,规划12层以下住宅单体主题结构完工后,12层以上住宅单体结构完成一半(不少于12层)后,方可办理商品房预售许可；对此她表示,这个政策对中小房企和任务艰巨的房企来说,是个坏消息,但短期也会进一步加剧供需失衡。
“身份”不符合政策
多位购房者退房
“自从去年10月份出台限购政策之后,我们代理的楼盘成交量就一直下降,来看房子的顾客也少了很多。前一阵子楼盘有促销活动,好不容易积累一些人气,紧接着又出了新的限购政策。”陈伟告诉记者,不少刚需买房的外地客户,打算在济南买首套房。合同都快签了,可是社保才交了一年,不符合新政策的规定。“这种情况的客户还是挺多的,受政策影响最大。”
在唐冶新城一售楼中心,置业顾问王元也没有留住客户。“去年10月限购政策一出,几乎客户退房都是因为手中已经有三四套房子了。”谈及最近接待的客户,王元表示,“进入2016年12月以来,我一共接待了5位有意买房的客户。其中有一个客户,他名下有4套房子。因为他并不符合政策要求,所以这单也吹了。”
一业内人士告诉记者,“去年12月,济南市的新房网签量是在逐渐增加的。由于去年12月26日出台了新的政策,预计2017楼市将进入转型期,房产成交量会有所下降,观望态势会进一步加重。”
这是去年下半年以来济南第三次出台房地产调控政策。此前,2016年9月28日济南发布“济八条”打击恶意炒房,10月2日,济南又发布了限购三套房和限贷政策,抑制过热的房地产市场。
2017楼市稳是大趋势
房企分化更加明显
对于本次限购升级政策的影响,多个业内人士和专家反应不一,但是都认可政策的严厉性。
山东财经大学教授张志元表示,“房子是用来住的,不是用来炒的。政策终归让房子回归居住需求。”他表示,二次限购抑制投资需求,让房子回归到居住功能；2017年会出现区域分化、房企分化；受拿地成本、产品、配套等相关因素的影响,区域分化表现在有些区域楼盘价格会下调；中小房企在调控中被减弱,拿地门槛的提升,使其更难以立足；品牌房企受资金链条以及市场占有率的影响,反而更会游刃有余。
业内一地产研究专家表示,“高杠杆,高周转的房企在2017年困难很大,自有资金不足难以拿地,为尽快回笼资金,不排除降价可能。”
天鸿地产营销部经理肖家贞表示,“明年的房地产市场,济南将呈现稳中有落,格局分化特征”。他表示,限购升级导致需求快速萎缩,预计有40%左右的幅度；受政策影响明年上半年面临缺货态势,供求存在一定对冲,房价将处于缩量横盘震荡但不会大幅下滑,预计明年下半年各大项目供应放量。
一品牌房企策划主管说,“不排除明年会有楼盘降价促销,但力度不会太大,2016年的拿地成本决定了房企不可能跌破成本去卖房。”他表示,去年10月国庆期间,济南出台限购政策,一时市场迅速降温,售楼处到访急剧下滑,但从11月份开始,购房的热情再次燃起；他表示,“房地产市场表现都是周期性的,包括政策的出台。但是这次限购是老的轮回,新的表现,购房者对于市场、产品有更深层次的分析,购房行为更加理性。”
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