房产维权法律热线为市民答疑解惑

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房产维权法律热线为市民答疑解惑

2015年07月29日　　来源：齐鲁晚报

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　　　　为了帮助读者解决各种房产纠纷,本报开通了房产维权法律热线,邀请专业房产律师为读者解答各类涉及房产的法律问题,同时进行案例解读,将各类可能产生的房产纠纷防患于未然。房产维权法律热线开通后接到了众多读者的来电咨询,本报邀请专业律师进行了解答,同时对于比较典型的问题进行了如下解析。如果您在生活中遇到了房产方面的纠纷,可以继续通过本报房产维权法律热线18660095707进行咨询。

1、二手房未过户,被查封后如何维权?
　　去年4月份孙先生通过中介在芝罘区购买王先生名下二手房一套,为规避较高的税费,所以双方书面约定暂不办理过户登记。今年6月份孙先生提出过户登记,但被房管局工作人员告知因王先生与他人存在经济纠纷其所购房屋已经被法院查封,因此不能办理过户手续。孙先生咨询如何处理?
　　山东信谊律师事务所律师付磊解答:孙先生可及时向查封法院提出书面异议并提交在法院查封前已经与王先生签订购房合同及交付购房款的银行转账凭证、中介证明等,要求法院解除查封。
　　山东信谊律师事务所律师付磊提醒:购房者在购买二手房时签订买卖合同之后尽快办理过户登记,因为根据我国《物权法》规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。不动产未及时办理过户登记有可能会被其他机关或权利人依据物权公示原则设置他项权,虽然日后有可能通过法律程序进行补救,但要考虑维权时间和成本。
2、二手房未交易成功,是否应支持中介费?
　　莱山区何女士有一套房屋,去年9月,在一家中介公司的帮助下以80万元价格出售,但11月份担保公司电话告知,购房者因征信存在问题导致按揭审批手续未通过银行审批,最终何女士房屋未成交。但今年6月份,中介公司把何女士起诉至法院,要求其支付8000元的中介费。何女士问中介公司要求支付中介费是否有法律依据?
　　山东信谊律师事务所律师付磊解答:由于买房人征信问题导致合同不能履行,继而与何女士解除房屋买卖合同,合同的解除不是何女士原因造成,所以其不应当向中介公司支付该笔中介费。但如果中介公司提供了相应的居间服务,则可以依据中介合同的约定向房屋买卖双方索要相应的中介服务费用。
　　山东信谊律师事务所律师付磊提醒:在购买二手房时买卖双方在与中介公司签订中介服务合同时尽可能地对中介费的收取标准、支付条件、未促成交易时中介费的收取标准等进行详细约定。
3、合同未约定违约金标准,该如何主张违约金?
　　刘女士2013年在高新区购买商品房一套,《商品房买卖合同》约定交房日期为2015年6月30日,但至今开发商未交房,同时刘女士发现合同未约定开发商延期交房违约金的计算标准,问该按照什么标准向开发商要求支付违约金?
　　山东信谊律师事务所律师付磊解答:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
　　山东信谊律师事务所律师付磊提醒:在签订《商品房买卖合同》时一定要详细了解合同条款后才签字确认,特别是购房款支付时间、违约责任、解除权的行使等要引起购房者注意。

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