开发商玩命拿地,屡现郊区地王
土地市场“发烧”,豪赌房价跟涨
2016年06月03日 来源：
齐鲁晚报
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据新华社6月2日电 近日,诸多一、二线城市如上海、合肥、郑州等地,高总价、高单价(楼面价)、高溢价“三高”地块频出,其楼面价均高于周边在售的商品房价格。非理性的土拍市场,令不少业内人士开始担忧。为防止发生房地产泡沫,目前已有地方政府祭出土地出让限制政策。
5月27日,2016年全国总价地王在杭州诞生,信达地产以123.18亿元、接近100%的溢价竞得该地块。6月1日,信达集团以总价58.05亿元、楼面价4.8万元拍得上海宝山区顾村一幅地块。据估算,该项目未来的保本售价将超过7万元／平方米,是当前该区域销售均价的2倍。
同日,郑州一日上演“地王更迭”。郑州市郑东新区的一块地1日网拍出让,以亩均单价约2413.7万元刷新郑州土地单价纪录；一个多小时后,另一块土地以亩均单价2603.4万元,成为“新地王”。公告显示,这两块地均为城镇住宅用地。据业内人士估算,按照26035.2元每平方米的楼面价,加上后期费用,未来这块土地上的住宅,仅成本价就达每平方米4万元至4.5万元。根据中国指数研究院发布的4月份百城房价指数,郑州新房均价为9597元每平方米。
5月30日,被市场称为二线城市楼市“四小龙”之一的安徽省合肥市成交12宗土地,有10宗溢价率超过200%,其中两幅地块溢价均超过350%,一日揽金近百亿元。
有关人士表示,在此轮土地拍卖中,热点城市“三高”症状普遍是一大特点。近期拍出的一些“非地王”地块也不同程度地患上“三高”症。一线城市土地市场不仅呈现“三高”症状,而且还屡现“郊区地王”。
据克而瑞研究中心统计,今年以来,22个热点城市“三高”地块达118宗。而在上一个“地王年”2013年,全国的“地王”数量也不过60幅。
地价高过周边现房价,“三高”地块频出……非理性的土拍市场,令不少业内人士开始担忧。克而瑞研究员马千里等业内专家分析认为,目前土地市场的过热表现,主要原因还是实体经济压力增大,一些产业资本和银行信贷资金纷纷涌入房地产业“找钱”。当然,也不乏新“地王”解套前“地王”现象,造成地价节节上涨。
面对屡创新高的地价,一家近期频频参与土拍的开发商投资总监却认为,“地价高估并不是最可怕的,最怕的是无地可拿。一二线城市风险相对较小,土地价格贵还可以赌；如果未来没地,我们手里连筹码都没有了。因此现在要做的就是拼命让自己依然存在于牌桌上。”这可能是目前一些开发商“玩命”拿地的普遍心态。
值得关注的是,近期所有拍出的地王,其楼面价均高于周边在售的商品房价格。记者在位于上海泗泾地王周边的“国贸天悦”发现,该项目由于毗邻楼面价每平方米近4万元的“新科”地王,房价预期强烈看涨。在苏州、合肥等城市,“面粉价格贵过面包价格”也已屡见不鲜。
地价泡沫并非如“皇帝的新装”无人戳破。中原地产首席分析师张大伟表示,一线城市土地空间已然不足,房企开始“围猎”二线城市,地方政府应高度关注高地价推动高房价带来的高杠杆和泡沫风险。“所有地王都有较大的亏损可能,过去几年全国的地王目前基本都在亏损或者平本销售。未来一旦房价进入调整周期,房企很可能将面临巨大的销售难题。”
为防止发生房地产泡沫,目前已有地方政府祭出土地出让限制政策。苏州5月18日公告,对多块出让的土地设定最高报价,超过最高报价终止出让。南京5月27日也宣布实行土地出让最高限价办法,在热点区域的住宅用地出让时,由政府设定地块的出让最高限价。
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