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临沂棚改硬骨头:

商业开发谁做谁亏

2014年04月21日　　来源：齐鲁晚报

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　　　　本报记者　李虎　　　　　

　　东风东关片区位于临沂老城区黄金地段,可这块黄金地段为何却引不来开发商?
　　临沂城投开元置业有限公司项目经理高全德告诉记者,东风东关棚户区改造之所以吓走开发商,最主要的原因是这一片区加盖、扩建现象严重。这一片区曾经进行过多次拆迁调查摸底,摸底一次,居民加盖一层,居民在原有住宅上加盖3-4层成了普遍现象,容积率超过了4,征收成本过高。“拆迁后再把居民就地安置,征收的房屋建筑面积大,建设面积小,开发商不足以通过商业运作的收益来完成弥补还建的费用。”
　　高全德算了一笔账,根据目前的规划粗略计算,东风东关棚户区拆迁后新建住宅面积为75万平方米,其中还建住宅60万平方米,每平方米的建安成本大约为4000元,开发商纯投入的还建费用就要约24亿。剩余15万平方米商用住宅按照每平方米4000元销售,收入6亿元左右,若去掉建安成本,利润约4亿元。可用于销售的商业面积约25万平方米,建安成本每平方米4000元左右,总计约10亿元,一平方米沿街商业房的售价1万元左右,收入约为25亿元,利润在15亿元左右。
　　高全德说,除去还建住房,开发商还要建设管网、道路、人防工程,以及小区内社区管理用房、学校等配套设施,此外还要偿还贷款、融资的利息。“通过卖商品房、商铺来弥补配套和建安成本的方式,开发商单独运作下来肯定要亏本。”

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