陶晓智
资深地产人
本轮房地产调控,始于2016年9月30日,加码于2017年3月,转弱于2017年10月。据统计,全国县级以上(含)城市出台各种调控措施的有110多个,出台次数达250多次,以限购为主的城市有48个。无论是调控的广度还是深度,都创历次调控之最。
历来调控都不是以降低房价为主要目标,而是稳定房价,降低成交量与房地产市场的温度。以济南为例,2017年住宅成交套数仅是2016年的60%左右,是2015年的85%左右。虽然说有网签因素,但这个成交量还是能看出市场冷却的状态。从网签数据上看,价格同比2016年略涨不足5%,这个与网签因素关系就比较大了,所以也能看出房价处于高位盘整的状态。
房价高位盘整、成交下滑的情况下,市场进一步向改善性需求转变。从成交的套均面积上看,济南在2016年是重点监控的35个城市中,唯一突破120平米,而2017年济南成交套均面积进一步扩大,达到122.6平米。
2017年的中央经济会议中说,“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。相关的表述在2016年的中央经济会议中说的是“加快研究建立符合国情,适应市场规律的,基础性制度和长效机制”。
从“加快研究”到“加快建设”,一个研究,一个建设,关于住房制度的建设,或者说是关于住房长效机制的建设,已经不仅仅停留在理论层面上的研究,而是要有实际行动了。
所以,以“四限”(限购、限价、限贷、限售,部分城市还有“限商”)为主要手段的这一轮调控,还不是真正意义上的长效机制,充其量部分是为长效机制的推出做预热,而2018年,将是房地产调控长效机制开始落地的一年。
“四限”中,明显的非市场化手段的限购和限价,将逐步减弱,直至退出,但退出的前提是,有新的长效机制手段来取代,而限贷和限售有可能会进一步加强。
先说限贷。中央经济会议明确了未来三年要打好三大攻坚战,第一战就是防范化解重大风险攻坚战,重点是防控金融风险,而房地产领域的金融风险也屡次被提到。目前美联储处于加息的周期,我国虽然没有跟进,但在基准利率不变的情况下,实行的是定向加息,而房贷利率,就是定向提高的。2017年房贷额度已经偏紧,房贷利率已经提高,预计2018年还会继续。
再说限售。降温房地产市场,很重要的就是降低投资房产的冲动。在房地产价格和收益难以降低的情况下,降低流动性就是很好的办法。以限售限制流动,让不动产真的动不起来,就会加大投资房产的风险,尤其是会将一些短期炒作获利的人群给堵住。所以,限售有可能会温水煮青蛙式地慢慢加强。
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