公寓房由于具有总价低、首付低、月供低、过渡性强、投资可行性强等特点,吸引了众多房产投资者。但是,现在市场上出售的各种公寓类房子层出不穷,拥有精装小户型、SOHO、酒店式公寓等多种类型可供选择,而记者通过采访发现,大部分业主对房屋的产权、售后管理及“不限购、不限贷”政策等了解甚少,这就有了盲目投资的可能,因此,本期记者将带您了解选购公寓楼应注意的几点事项。 产权及产权年限 公寓主要有三种,即居住型公寓、商务型公寓和酒店式公寓。其产权区别主要有以下几点:居住性公寓用地性质为住宅用地,产权为70年。商务型公寓用地性质为综合性用地,产权年限40年或50年。酒店型公寓用地性质为商业用地,产权类型为公寓或上午公寓,产权年限为40年。 如果是40年的商业产权,则可以办理营业执照,是商水商电,不可以迁户口;而如果是70年的住宅产权,则民水民电,与普通住宅政策相当,相比之下,生活费用要少很多。另外,不同产权的房子在购买或出售时,所缴纳的费用、首付金额、贷款政策都有区别,由此可见,不同类型的公寓的差别相当大,因此,购买者在购买前一定要咨询清楚,明确自己所购买的公寓的产权类型。 不受限购政策影响 对于“不限购”,酒店式公寓的土地性质通常都是40年和50年,属于商业用地,因此购买这样的酒店式公寓应当算做购入了一套商业用房,而非住宅用房。目前国家的限购政策仅针对住宅产权的房产,对于商业地产暂时没有限购规定。因此,如果购房者在已有一套商品住房的情况下,再买入40年或50年的商业性质的公寓,就不算是限购政策中的所谓“二套房”,也就是不受限购政策的影响。而70年产权的公寓,由于土地使用性质属于住宅用地,这时若购房者已有一套住房,再次购入的房屋则会按照限购政策中的“二套房”来认定。 而关于“不限贷”,根据国家目前相关的贷款政策,购入商用物业个人贷款时,贷款5年以上的基准利率为6.55%,具体细节方面则由各行解释。而专业人士则认为若购房者先前有贷款记录且尚处还款阶段,则银行方面通常会考虑购房人的具体收入情况和当前的月还款额,来确定新购房屋的还款额度。 后续费用及高返利 购买公寓还需要注意的一点是公摊及后续费用问题,公寓通常由于公共走廊长,分摊的公共面积多,使其实际使用率相对较低,一般都不到70%。同时,由于酒店式公寓的土地性质是商业,所以支付的交易费用以及物业管理费、水电费等都要比普通住宅多。这样的话,那些由于资金不宽裕而打算先购买公寓的年轻人就需要在购买前考虑好入住后的成本问题,不要因为其总价低而冲动购买。 而“售后返租”之类的广告则是承诺在业主购买后的几年内由开发商以售后返租的形式,每年给业主以一定的回报,称可保证业主的稳定收益。但实际上,关于返利,有许多停止或变更的现实案例发生,虽然国家法律对于“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”情况是有法律制裁的,但是即使是有手续、有真实房产的“售后返租”项目,置业者也应该多留个心眼,了解清楚开发商资质等关键性信息,并且随时关注项目的建设和经营进度。 何翔 整理
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