专刊记者 冉全金
房地产,是一个非常独特的市场。一方面,房子作为安居乐业必备的设施,关乎千家万户的幸福；另一方面,疯狂上升的行情又吸引了大量的市场热情。如何理顺这里面的脉络?记者采访了烟台大学经济管理学院金融学博士施嘉岳先生。
记者:现在烟台市场上各种层次的楼盘产品都很丰富,既有面向低端应用的小户型,也有面向改善性需求的大中户型,也不缺乏以投资为诉求的公寓和商铺。对这种市场组成,您认为是合理的么?
施博士:从全国房地产市场来看,“刚性需求”或者改善性购房的比例还是比较大。一方面,消费者自身的需求当然起决定作用,但另一方面,还要看到市场保有的产品形态所带来的消费引导。比如有的楼盘,可能户型比较大,定位于高端,于是就可以引发购房者对高端房屋的需求。而且烟台的区位优势,以及没有限购的优势,也会增加高端楼盘的吸引力。
烟台的一些一线大盘,上市以后很火爆。从老百姓的角度说,人们对一线品牌的期望值总是高一些的,配套也相对完善,房子买得也就放心一些。
记者:在十八届三中全会和之后的中央经济工作会议上,房地产相关的政策似乎有些缺乏。您是怎么解读的呢?
施博士:其实在十八届三中全会和之后的中央经济工作会议上,有一些内容还是和房地产相关的。首先,市场的情况由市场来决定,资源配置方面,市场起决定性作用。政府该管的要管起来,市场该放的要放出去。比如在一线城市,资源环境受到限制后,企业的发展空间受到限制,开发成本大幅上升,自然就喜欢到烟台这样的二线、三线城市来,这就是市场调配。烟台的房地产市场空间很大,虽然现在出现了一些保有量,但并不需要政府过多插手,所以短时间内不会征收房产税。
可是保障性住房则是政府必须负起的责任,这关乎人民安居乐业和城市稳定,也应该是现在的政府应该着重发展的方向。
记者:这段时间,“限购”一直是市场上的热门话题。有人说,因为一线城市限购,导致开发商资金回收难度增大,所以转向并不限购的二三线城市,因此也就是烟台的一个很好的机遇。对于此,您是怎么看的?
施博士:我认为,大型开发商转战二三线城市,并不是因为一线城市限购。作为商人,他们肯定更愿意驻扎在一线城市发展。那里人口密度大,住房需求旺盛,很容易就把钱赚了。而限购,则是在上升价格带动市场通胀情况严重时,对这种情况改变的一种预期。今年一线城市的成交量不错,北京的开发商都不放盘了,都出去玩了,顺便把市场供应量也压了一下。
但现在对二三线城市来说确实是一个机会。受到土地供应、市场竞争等情况的限制,房企自身的发展空间受到压制。现在一线和二三线城市无论是市场还是政策层面的分化比较严重,大型房企来到烟台会有一个不错的发展空间。
记者:您认为土地财政对房地产市场调查影响主要体现在哪些方面?
施博士:地方经济的结构转型中,土地财政是一个重头。很多城市的土地收入占财政收入的一半以上,这确实是一个问题。但换一个角度来看的话,财政收入也是城市发展的必要保障。烟台作为一个发展中城市,很多基础设施建设比较落后,人流、物流、资金流、信息流的匹配并不是短时间就能做好的,这都需要财政的支持。
房地产市场长远发展的根本,是土地供应和公共服务的配套。如果配套跟不上,即使短时间内会有买房者来投资,但长远看并不乐观。筑巢引凤,只有把巢建好了,凤才会到来。从这方面看,土地财政和房地产发展,以及城市发展,是相辅相成的。
记者:半年以来,银行对房贷的压缩也是一个热点话题。银行的种种行为,是政策压力下的选择,还是有其他方面的因素?
施博士:银行对房贷的压缩,其实是银行的一种自主行为。房地产行业并不如前几年吃香,银行在这方面的收益越来越小,甚至可能对收益有负面影响,当然要对相关业务进行压缩。对银行来说,房地产贷款资金回收周期长,实际利率水平上升；而且,现在银行的投资渠道越来越多元化,不必绑在房贷一棵树上。所以银行贷款紧缩与房地产政策的关联并不是很紧密,不必做过多解读。
记者:一年以来,烟台楼市价格稳定增长,是否会出现泡沫?
施博士:正如前面说的,烟台是一个发展中的城市,房价上升是正常的市场现象,并没有过多泡沫。但烟台基础设施建设有些滞后,与房地产市场的发展能否匹配,这是很重要的。房地产行业,在保存、滋养或者再生人力资源方面起到很大的作用,城市发展也依赖房地产的发展。齐鲁晚报是省级媒体,是公器,应当多报道城市建设中的问题,把百姓的真实想法和愿望表达出来,这对城市的发展和房地产开发也是有好处的。愿我们共勉。
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