法律知识
2017年2月10日,赵某与王某签订二手房房屋买卖合同,王某将其名下的位于潍县中路某小区住房一套出售给赵某,面积152.9平方米,双方约定的价款是65万元,赵某先付给王某定金5万元,过户当天赵某付首付款30万元(包括定金5万元),剩余房款35万元赵某进行公积金贷款,由银行一次性付给王某。
赵某于签订合同当天即将定金5万元付给王某,但王某迟迟不与赵某办理过户登记手续。2017年5月8日,赵某收到法院的传票,王某的配偶刘某以该房屋买卖未经其同意为由,主张合同无效。赵某顿时手足无措,犹如晴天霹雳,遂来到笔者办公室咨询。
笔者首先安抚赵某大可不必惊慌,其与王某签订的合同是有效的。本案中,赵某所购买的房屋为王某与其配偶刘某的夫妻共同财产,王某未经刘某同意不能擅自处分。但王某与赵某作为完全民事行为能力人,签订合同是双方当事人自由选择的民事行为,且不存在《合同法》第五十二条规定的相关情形,虽然涉案房屋不能发生物权变动,但合同本身是有效的。同时,赵某可以向王某主张双倍返还定金,挽回自己的经济损失。
在此,笔者提醒消费者在购买二手房时一定要注意以下事项:
一、房屋产权是否明晰
有些房屋有多个共有人,如夫妻共有的、家庭共有的以及继承人共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人在与其签订买卖合同后未能取得其他共有人全部同意的情况下,将无法办理房屋过户手续,也就无法取得房屋的所有权。
二、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意房屋实际是否存在租赁关系时,买受人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
三、房主户口是否迁出
在购买二手房特别是学区房时,一定要注意原房主户口的迁出期限。现如今,很多消费者购买二手房是为了在房屋上落户口,但如果原房主不将户口迁出,买受人将无法在所购房屋上落户,而且公安部门也无法强制原房主将户口迁出。因此,笔者建议在合同中要明确指出原房主的迁出义务,可以采取保留部分尾款,等到其户口迁出后再付清全款,或者在合同中设置违约条款,如果房主晚迁出一天,将支付一定数额的违约金。
焦丕亮律师
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