重庆虽然地处山区,但其国土面积决定了土地供应将长期充裕。 (资料片)
黄奇帆卸任市长
重庆楼市开始骚动
重庆房价的骚动,始于去年12月29日黄奇帆卸任重庆市长。黄奇帆在任期间,一直以严格调控房地产闻名。而黄奇帆离任的那一周,重庆楼市成交量超过去年2月和7月全月的成交量,甚至有媒体报道,有外地人“打着飞的”去重庆买房。
从2001年至2016年,重庆房价由每平米2000元左右上涨至8000元。最近五年,重庆的GDP增长了98%,居民人均收入增长了55%,而房价却只涨了12%。如今,有投机者看到黄奇帆离任,认为重庆这个房价洼地大有可图,加上其他一二线城市限购令出台,他们便急于在重庆入手。
市长对于城市房价影响有多大尚且不多说,但过去几年,重庆房价增速不快却是与其政策有关。人称黄市长调控房地产有“三宝”:增供应、控价格、强保障。土地供应上,重庆国土面积较大,且提早储备了40多万亩土地,能够一直稳定供应至2023年。土地价格上,黄市长公开提出,土地的价格不能超过房价成本的35%,这样在压低成本的同时,也不会丧失对房地产商的吸引力。在保障上,修建大面积的廉租房、公租房,大大冲淡对商品房的需求。
面对投机客,重庆国土部门连发声明,“坚决反对炒房牟利”,同时下发文件:严格预售方案备案,加强备案价格审查,严格预售方案变更和严格预售方案执行。重庆13家金融机构也联发声明,称反对“炒房”。
有分析称,重庆土地供应充足,各方面调控措施也较为成熟,但如果投机者扎堆进入,其房价走势的确不好预测。
调控逼退投机需求
但预期依然未断绝
2016年,全国大部分一二线城市都经历了房价的快速上涨,投资投机性购房需求上升是重要原因之一。总的来说,投机客看重房子,无非是因为其对房价拥有的上涨预期,这种上涨预期,来源于三个方面:一是成本,二是供求,三是通胀。所谓成本,主要指的是地价。当“地王”频现的时候,没理由不相信房价会水涨船高。所谓供求,指的是在集中了大量资源的大城市,房子最终会是稀缺资源。所谓通胀,则是人们认为现金会“不值钱”,只有保值的房子才是最佳投资品。
对于重庆来说,土地供应充足,政府严控地价,使得人们不会笃定地价会上涨。重庆地处西部,对外来人口的吸引力较弱,加之保障房供应充足,供求矛盾相对不那么激烈。
抛开重庆,其他城市虽然在2016年出台了各种限购措施,但大多是通过限购、限贷等方法直接打击投机需求。很多被政策挡在门外的投机者其实没有放弃,只是躲在一旁等待时机到来。究其原因,还是他们笃信大城市的房价依然会涨。
重庆市官方的声明表示,这是“极少数唯利是图的企业和个人,企图通过编造和传播虚假信息进行舆论炒作,实现房价快速上涨牟取暴利,引起市外少数企图炒房者的跟风,以及市内购房者的担忧”。想要断绝投机者的念头,实现“房子是用来住的,不是用来炒的”,光靠一个城市的努力、一段时间的调控,恐怕远远不够。
调整大城市供需矛盾
相关措施应该跟上
目前,北京等城市提出,2017年将确保房价相对稳定,甚至“不上涨”。北京重点提到的是土地市场的关键要素:“要合理增加住宅用地供应,从源头稳定市场预期。”手段,则是“建立购租并举的住房制度”。
首先是“加大普通商品住房供给力度”,满足“购”的需求；包括定向安置房、公租房、自住型商品房等“三房”在内,则是要做好住房保障工作。人人有房住≠人人有住房,在大城市占有更多资源无法短期改变的情况下,减少人们对于购房的需求,就成了当务之急。
对此,承认保障房居住者或者租房者的权益,使之具有同购房者一样的社会地位,整顿房屋租赁市场,严格保障房授予和退出机制,就变得格外重要。
同时,国土部1月12日表示,对于房价上涨压力大的城市,要合理增加土地供应,调整用地结构,提高住宅用地比例。在2016年下半年各城市的调控中,严控“地王”成了高频字眼。今后,需要将增大土地供应量做到实处,并给投机者以信号:房子的成本就这些。如何解决地方政府的收支问题,或许要等到未来的财税改革。
对于投机者的通胀预期,需要解决的则是“钱的流向”的问题。房地产投机是最典型的虚拟经济,要想让投机者自愿将钱投向其他地方,未来的财政货币政策不可或缺。
总之,房市调控的定力与能力,不可或缺；基础性制度和长效机制,亟待补上。
据人民日报海外版
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