与去年同期相比,前七月房产的入市体量明显减少,尽管如此,市民在置业选房有了更大主动性。
2014年以来,宏观经济增速放缓,全国楼市从一季度开始出现成交量同比负增长的走势,楼市进入一个新的调整周期。
与2013年上半年的高潮迭起相比,今年前7个月聊城楼市推盘量、去化量等都有所下滑；从价格上面来看,从年初的小幅上涨,止涨,到目前以价换量,置业者心境也从积极出手过度到趋冷观望,房企纷纷出手以价换量满足市民心理预期,以期尽快走量。
2014年上半年共有10个楼盘项目开盘推新品房源,共推新品房源约2970套。与去年相比,2014年上半年推盘量显著下降,去年上半年共推出新品房源7808套,同比下降62%。
从前七月整体推盘量上看,之所以较之去年大幅下滑,主要受两方面影响:缺乏新入市大体量楼盘的强力支撑,与去年同期荣盛·阳光逸墅、金柱·康城等纯新楼盘上市呈现体量差异。大体量纯新楼盘因为体量大、配套全,在开盘之前往往市场关注度比较高,蓄客较为充分。而且大体量楼盘首开,为了保证开盘红火,往往价格上低开高走,走量较大。
同时,老楼盘加推步伐较小,活跃楼盘数量少。前七月推新品房源的老楼盘项目多小体量加推,单次推盘量多在200套左右。2014年开局以来,市场不景气,开发商逐步调整推盘幅度。前七月房企多为小体量加推,单次推送房源数量多集中在数百套。
人气方面,前七月整体人气不足,购房者观望情绪渐浓。受全国降价潮的影响,购房者对聊城本地房价下降的预期增强,导致城区各大售楼处来访下降。前七月市场人气不足,售楼处来访量少导致房源走量缓慢。从前七月新推房源当月去化率上看,新推房源当月去化率非常低,基本维持在40%--50%之间。而2013年上半年去化率基本在70%左右,最差的一个月去化率仍为55%。
二季度伊始,纯新盘艾科·水岸、锦绣家园项目的入市,老盘荣盛·水岸花语、裕昌·大学城加推,首迎供应高峰。但去化上,两纯新盘的去化率30%左右,而老楼盘荣盛·水岸花语、裕昌·大学城因性价比较高,去化率70%左右。随后,新盘高端住宅光岳府、金柱·海德公园入市,老盘荣盛·水岸花语、伟业·中华御苑加推。紧接着,荣盛·水岸花语、裕昌·大学城、昌润·莲城加推,因处于市场博弈焦灼期,新推房源在户型、价格方面无太大新意,整体房源去化率偏低。
调查>> 前七月推盘体量同比下降
市场>> 房价下行心理预期增强
在市场行情并不乐观的情况下,置业者房价下降的心理预期增强,对当前的价格水平的观望情绪逐渐浓厚。房企为促销量,推“特价房”、首付分期等优惠变相调整价格,使价格逐步符合购房者心理预期。虽然对外报价上均价未作太大调整,但“特价房”、首付分期这些变相降价的优惠政策成为开发企业吸引潜在客户群的主要手段之一。
据了解,报价调整的楼盘分化较为突出,一方面是位于城郊结合部的低价位楼盘项目,位置稍偏,总价不低。调低售价发挥其价格优势,直接降低总价,刺激购房者出手。如聊城北部及西北部的一些低价位楼盘,在区位、配套方面没有优势,但是土地成本低,价格优势明显。
另一方面是城区中高端楼盘项目,这类楼盘在本轮市场下行中扮演重要角色,受影响较大,改善型和投资型购房者观望,楼盘有价无市。在入市时较高的价格早已在购房者心中形成固有形象,虽然后期推出“特价房”但因本身价格过高并不受市民过多青睐,迫使下调价格。
尽管如此,老楼盘并不乐观清盘态势也让即将入市的纯新楼盘入市报价更为理性务实,再加上项目自身优势明显,城市开发利好不断,在市场暗淡的情况下仍然保持较高市场关注度。
尽管如此,摆在市民面前的入市体量与去化效果,也让不少置业者开始三四季度的房价下行有了更多期待。
“我总觉得房价会下降,现在有些盘价格已经开始松动了。”不少项目的优惠措施似乎让市民嗅到了来自房企的压力,对房价的调整也就给予更高的期待,对此有业内人士透露,受地块出让与建筑等多方面的资金考虑,现阶段房价的下调仅在少部分项目中出现,即便是出现集中的价格调整,也会维持在正常范围之内。
记者观察>> 三四季度入市去化有望现高潮
根据2014年聊城市国土资源局公布的《聊城市本级2014年度国有建设用地供应计划》,2014年全年聊城市城区住宅用地计划供应134.3527公顷。目前,住宅地块成交的18幅地块,面积80.8798公顷,占全年总出让计划的60%。不难预见,三四季度还将有大面积住宅用地出让。但从市场行情而言,房企拿地更加谨慎,加之房企间竞争大,高溢价地块难现,底价成交的情况仍将持续。
据了解,阿尔卡迪亚北区、荣盛·锦绣香堤、中巨·一品家苑、孟达·国际新城等热点纯新楼盘项目积极备战入市。其中荣盛·锦绣香堤项目自项目营销中心开放以来,已成功预约登记1000余组,楼盘抢先入市可能性较大。孟达·国际新城项目600余套房源,5月份即已成功取得预售许可证,前期已经进行了团购和散客认筹。
纵观整个市场而言,三四季度达到入市条件的楼盘项目也比较多。从需求上来看,经历了前七月的市场观望,市场需求已经得到比较充分的蓄力,房企也为积极入市和去化作了大量前期工作,三四季度的入市与去化有望出现新的热潮。
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