原户主赖着不迁户口不行了
新版合同解决了中介霸王条款等四大问题
2014年10月28日 来源：
齐鲁晚报
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济南市房管、工商联合制定的二手房买卖合同即日起正式推广使用,在三个版本的合同中,《济南市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》成为广大购房者最为关注的。新版合同,避免了哪些陷阱风险?此前中介自行制定的霸王条款又是得到了怎样的规避?27日,济南市房管局、工商局有关负责人做了详细解读。
本报记者 喻雯
问题1 合同中明确资金监管
通过中介买卖二手房,广大购房者最为关注的就是房款的交纳方式和安全性。买方担心先交首付款,卖方不给过户；卖方担心先把房子过了户,房款拿不到。
为了规避买卖双方的资金风险,新版合同第二条设定了资金监管和自行交割房款两种方式,当事人可自行选择；当事人选择资金监管交割房款的,经纪机构有义务协助当事人办理资金监管有关事项。
合同中明确规定,买卖双方选择资金监管交割房款的,经纪机构协助买卖双方自本合同签订之日的有效期内(时间双方约定)与资金监管机构签订《存量房交易资金监管协议》。
买方将交易资金先存入专用账户,产权过户登记完成,确认买方可以领取房产证后,再从专用账户中将交易资金划入卖方账户。这就从根本上解决了二手房交易资金的安全问题。
问题2 交易资金中介不得经手
记者了解到,合同第二条“房款支付”上,明确规定:签订合同时,买受人向出卖人支付的定金,可抵房屋价款。
“这一条明确了买房定金是直接交给卖房者的,原则上来说,中介不得经手房屋的交易资金。”李胜伟解释,中介收取的主要是房屋佣金,合同也对佣金标准做了明确说明。合同第六条设定了经纪方促成签订合同并分别完成与出售人、买受人双方签订的经纪服务委托的服务事项和约定的服务标准时,当事人可约定佣金的支付方式。
除了房屋佣金外,经纪机构为买卖双方提供代办贷款等其他服务的,应当向买卖双方说明服务内容、收费标准等情况,经买卖双方同意后,另行签订合同。这也在一定程度上约束了中介的乱收费行为。
问题3 户口迁移做出明确约定
不少人买二手房,是为了孩子上学的学区房。但是不少人买了之后才发现,原房主的户口一直没有迁走,影响了孩子落户,很难维权。
为了解决这一问题,在新版合同有了相关约定:为保障该房屋的交付、户籍迁出等事项的履行,买卖双方可以做出相关约定。
济南市房管局产权市场处有关负责人称,在迁移户口上,买卖双方可以做出明确约定,比如买方可以要求原房主拿出2万至3万元当做“户口迁移”的押金,如果在双方约定时间内把户口迁走,可以退还押金,如果达不到要求,买方可以把此当做补偿用来办理户口迁移。这样可以有效维护买房者的利益。
此外,在维修资金的转移上,此前有不少购房者并不了解,很多直接就不办理转移业务。为了解决这一问题,合同中约定,该房屋若建立了房屋专项维修资金,其专项维修资金账户中结余的资金随房屋所有权同时转让,出卖人同意本房屋专项维修资金过户、变更至买受人名下。
问题4 合同明确 中介违约责任
新版合同实施前,二手房买卖合同多是各家中介自行制定。在各种条款的设定上,购房者完全处于弱势被动地位。购房者多要无条件按照经纪机构合同来执行,比如办事流程、付款方式等,买卖双方的权益多得不到保障。
为了解决这一问题,合同第七条“违约责任”中,明确了经纪机构的违约责任。经纪机构应为买卖双方提供诚信服务,若因经纪机构违法、违规行为或未尽义务造成买卖双方损失的,经纪机构应承担相应赔偿责任。
买卖双方单方违约导致本合同解除的,若经纪机构无过错,违约方应代守约方向经纪机构支付中介佣金,守约方已支付的,经纪机构应退还守约方支付的中介佣金。
买卖双方或其中一方当事人逾期支付中介佣金的,违约方每日按未付向经纪机构支付违约金。
二手房买卖 先查有无争议
本报记者 喻雯
对于很多购房者而言,在买卖二手房时,因不熟悉二手房买卖知识和流程造成了一些不必要的纠纷。如何避免这些问题和麻烦,济南市住房保障管理局有关负责人做出相关提醒。
该负责人说,购房者如通过房地产经纪机构进行二手房买卖,应委托持有合法证件的正规房地产经纪机构及房地产经纪人。对于买方而言,除了要实地看房、了解房屋情况外,最重要的审查卖方的主体资格及相关房产证件,以确保签订合同有效和日后顺利过户,在签订房屋买卖合同时,首先要认真阅读、熟悉合同条款。
而对于卖方而言,为保证存量房交易和资金安全,可选择市房管部门提供的资金监管服务代收代付交易资金(咨询电话:82077114),确保自己的资金安全和及时到位。
该负责人说,房屋权利登记分为独有和共有,共有指两个以上权利人共同拥有同一房屋,买卖房屋订立合同时,房屋所有权证内的共有人应在合同内签字盖章。已购公有住房上市出售的,参加房改的夫妻双方均应在合同中签字盖章。
房屋买卖合同签订前,买受人应向市房屋产权登记中心查阅买卖房屋的有关登记(备案)资料,查验买卖的房屋上是否存在产权争议和其他权利限制,以维护自身权益。
买卖已出租房屋的,出卖人应当在出售前三个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订主体变更合同。
买卖已抵押房屋的,出卖人应当告知买受人房屋抵押的事实,并在办理房屋过户前解除房屋抵押。
此外,集体所有土地上房屋,只能在本集体组织内部转让。
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