年后枣庄商品房价一直存在波动
虽现双降但难言“完全下行”
2014年06月25日 来源：
齐鲁晚报
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本报枣庄6月24日讯(记者 刘婷婷) 目前枣庄楼市备受市民关注。枣庄新房和二手房市场,都略显冷清。枣庄商品房价格年后出现双降。23日,枣庄市住建局相关数据显示,枣庄5月份商品房交易量环比下降了8%,房价环比下降5%,这是枣庄年后房价出现第二次下降。
记者发现,枣庄二手房价并没出现降价现象,调查显示,部分二手房价高于新房。尤其是一些地段好,质量好的二手房,相对于枣庄新房均价高出6%。具体来看,今年一至五月份,枣庄商品房均价分别为3711元、3847元、3651元、3688元、3699元每平米,不难看出年后枣庄商品房价一直存在小幅波动,且出现双降。据枣庄房产局相关人士介绍,5个月内房价出现两次下降现象,是在枣庄两年楼市内首次出现,枣庄曾出现连续一年的涨价现象。
尽管枣庄商品房价格年后出现双降,但整体房价走势还没有完全下行,仅是存在小幅波动。虽然枣庄目前的楼市销售市场并不乐观,但未来的房价谁也无法预测,下一步房价走势也很难断定。根据枣庄相关数据统计显示,两区的房价出现小幅下跌,也有两区房价处于持平状态,另外一区(市)房价还略有上涨,所以总体来看,年后枣庄商品房价仍处于稳定状态。
“金九银十”一直都是房地产销售市场的旺季,对于今年枣庄楼市的销售旺季,如果出现房价继续下降,则可确定枣庄房价处于下行,据枣庄房产协会相关负责人介绍,在目前枣庄房价没有太大震荡的环境下,枣庄房价并不能确定完全下行,而是存在小幅波动。
【观点】
“以房养老”不会影响传统养老方式
针对23日公布的“以房养老”试点方案,中国保险监督管理委员会有关部门负责人当天答记者问时表示,反向抵押养老保险只是通过市场化手段运作的一种补充养老方式,不会影响老年人传统的养老方式。
老年人住房反向抵押养老保险,即俗称的“以房养老”。在2013年9月公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中曾明确提出将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。保监会今日公布的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》中则给出了“以房养老”试点的实施细则。
谈及“以房养老”的前景,该负责人表示,从该业务在中国的发展前景来看,反向抵押养老保险只是通过市场化手段运作的一种补充养老方式,是为已拥有房产的老年人提供一种增加养老资金来源的选择,不会影响老年人传统的养老方式。对于为何选择在北京、上海、广州和武汉四地开展试点,该负责人解释,其中北京、上海、广州作为一线城市,经济较为发达,保险市场相对较为成熟,老龄人口数量较多,房地产市场容量较大；武汉和北京均已有保险公司投资兴建养老社区,可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。
对于如何保护老年消费者合法权益的问题,该负责人表示,老年人住房反向抵押养老保险牵涉房地产估值、抵押、年金发放等多个环节,法律关系和业务内容较为复杂,且客户群体为老年人,因此,做好老年消费者权益保护,是顺利推进试点的关键和基础。在《指导意见》中,保监会从业务宣传、销售人员管理、销售过程管理、信息披露等方面做出了规定。
该负责人特别提醒,由于该项业务较为复杂,建议老年人应当在充分了解该项业务特点的基础上再选择是否购买,并在购买过程中特别关注确认销售人员是否具有该项业务的销售资格,以及房产价值是否由具备国家一级资质的房地产估价机构进行评估；同时,建议老年人可由家属或律师陪同签署保险合同及相关法律文件。此外,该业务还设定有30天的犹豫期。保监会建议,消费者在此期限内再次认真阅读保险合同,如不愿意继续持有该合同,可选择在犹豫期内解除合同,以减少可能发生的损失。
相关链接
北上广汉7月1日起试点两年“以房养老”
6月23日,保监会发布的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《指导意见》)允许北京、上海、广州、武汉开展“以房养老”试点,试点期限自2014年7月1日起至2016年6月30日止。
“由于房价波动难以预测等一系列因素,将导致有能力、有意愿参与试点的企业不会太多,因此保险公司开展‘以房养老’试点将是一个小众市场。”保监会人身保险监管部主任袁序成坦言。
虽然保险公司对于“以房养老”试点比较谨慎,但保险业开展“以房养老”试点具有一定优势。保监会人身保险监管部养老处处长姚渝透露:“今年3月份《指导意见》征求意见以来,在幸福人寿、泰康人寿等国内保险公司以及国外保险机构的参与下,已经有保险公司开始设计产品。”
据姚渝介绍,与银行推出的反向抵押业务相比,由保险公司开展老年人反向抵押养老保险业务,其最大特点在于将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合。一方面,保险公司承担长寿风险,依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故,确保老人的晚年生活后顾无忧。另一方面,老年人过世后,其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后,剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用,保险公司将承担房价不足的风险,不再向老年人的家属追偿。
《指导意见》明确,保险公司开展试点,应当向中国保监会提出申请,获得试点资格。申请试点资格的保险公司应具备七个条件,即“已开业满5年,注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定,申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备较强的保险精算技术,能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；具有专业的法律人员,能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理；具有房地产物业管理专业人员,或委托有资质的物业管理机构,有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置；具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制体系,能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算；中国保监会规定的其他条件”。
在试点产品管理方面,《指导意见》明确要求,一是保险公司开展反向抵押养老保险,应对相关房屋按照产权抵押的有关规定进行处理,即投保人依合同约定,将其房产抵押给保险公司,保险公司接受房产抵押,并按照约定条件向投保人支付养老金。二是根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同,试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品(以下简称参与型产品和非参与型产品)。三是参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益,通过评估,对投保人所抵押房产价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益,抵押房产价值增长全部归属于投保人。四是保险公司应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度,犹豫期内客户的权利,以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失。犹豫期不得短于30个自然日。
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