山东高行律师事务所律师李文利将业委会和物业公司的角色形象地比喻为“老东家”和“管家”。物业公司违约,业主可以依据管理服务合同追究物业公司的违约责任,也可以通过住建委向物业公司表达诉求。
李文利并不推崇业委会脱离物业公司自治,他认为,业委会不是依法建立取得相应资质从事物业管理活动的企业法人,小区应该通过合法的程序选聘新的物业公司,业委会和物业公司各司其责,这样才能更好地维护小区的安定与和谐。
原山东物业管理专修学院副院长矫春言告诉记者,业委会成立的目的在于业主和物业之间有个良好的交往平台,以便更好地维护业主权益。不过不少业委会发展成熟后,容易炒掉物业公司实行自治,因专业性不强,难以协调业主矛盾,不少业委会随后的工作便会陷入瘫痪。“像万盛园A区这样成功的小区很少。”
万盛园A区居民较少,整体经济水平和文化素质较高,通过业委会组织的多次活动逐渐熟悉,这都有利于业委会工作的开展。“稍微大一点的社区,众口难调,成立业委会尚且困难,实现自治就更难了。”矫春言说。
万盛园A区和汇鑫国际商务大厦的成功只是偶然现象。在美国,目前20%至30%的小区物业管理实现了自治。在日本,业主和物业管理公司之间的矛盾纠纷很少,因为政府制定了一系列法律法规,明确了业主和物业管理公司的权利和义务,规范了公寓等共同住宅的管理,业主和物业管理公司在维护各自的权益方面有法可依,有章可循。“目前在中国,还是逐步规范物业公司的管理,通过物业公司给小区提供专业的物业服务。”
矫春言表示,业委会的自治还存在隐忧,就是业委会由谁来监督的问题,“可以通过规范业委会制度、账目管理等手段实现业委会监督。”
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