十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,建立城乡统一的建设用地市场。小产权房“转正”的风声也随之再起。不过专家表示,改革方向对于解决“小产权房”问题提供了大的原则,但小产权房的转正面临着诸多需要解决的问题,并不会立即“跟风转正”。
“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。小产权房既不同于商业开发的“大产权房”,又不同于农民利用宅基地自建的房屋,大都集中在城中村和城郊,基本涉及违规开发与交易,也有一部分因征地、改造等,由宅基地置换形成。
“小产权房”的本质是规避法规成本,损害市场秩序,很多地方小产权房的价格不到商品房的六成,甚至更低。如果简单将小产权房“转正”,可以自由入市,无疑会破坏社会公平公正。试想,违法低价格的房屋与商品房等价齐观,等于是在鼓励违法。
三中全会《决定》中关于“建立城乡统一建设用地市场”的表述,为土地制度改革以及相关的法律法规的修改提供了方向,如修订《土地管理法》,为放禁农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股创造合法条件,实现与国有土地同等入市、同权同价。但必须要看到的是,改革的出发点和立足点,是保护绝大多数公民的合法利益,而不是给曾经游离在公平公正之外的非法利益提供庇护。
小产权房“转正”不能因改革而特殊,相反,改革的逐步实施,会对小产权房的泛滥,起到根本的抑制作用。比如,农村集体经营性建设用地跟国有土地出让价格一致,多方利益实现制衡,会从根本上弱化违规建设的利益冲动。
当然,不否认改革,尤其是可以预见的法规修订,给小产权房的“转正”,打开了一扇法律窗口。不过,解决这些小产权房的历史遗留问题,如同坐车一样,改革不是免票,而是妥善解决“先上车再补票”的问题。要通过补缴土地收益、税费成本等方式,逐步使小产权合法,并稳妥推进“小产权”向“大产权”并轨。
同时,改革是渐进的过程,在相关法律未修订、规则尚未厘定的前提下,应维护既定法律的权威,用一个尺度来保证秩序调节的公平公正。对待“小产权房”理应严格执法,该查处就查处,该处罚得处罚,不能因改革滋生出观望的态度,给回避困难寻找借口。此外,要强化相关改革的宣传力度,使集体土地所有者增强权益增值的信心,避免曲解改革的意图,盲目地给小产权房建设升温加热。 (木须虫)
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