市场观查
步入2013年以来,市场继续延续2012年年底的高涨趋势,一二线城市市场全面复苏,行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。究其原因,主要是2010年调控以来,市场成交量连续16个月处于低位运行,需求大量被积压下来；时至去年年初,市场大环境开始松动,前期积累下来的需求开始集中释放。2013年在相对宽松的宏观环境下,一二线城市延续了去年的热销趋势,市场全面复苏,表现良好。
虽然7、8月处于传统淡季,但是纵观2013年三季度的市场成交量,市场销售量全面走高,基本与今年一季度持平,高于二季度的销售量,且明显高于去年同期水平。
从房地产开发投资来看,2013年1-8月中投资额达52120亿元,较去年同期增长19.30%,同比增速基本在20%左右徘徊,在经济企稳回升、房地产调控政策松绑的背景下,行业信心逐步回升,房地产行业开发投资力度明显加大。
商品住宅新开工方面,2013年1月-8月,全国商品房新开工面积93713万平方米,同比增长3.26%。从2013年前8月商品住宅新开工面积同比增幅来看,已经完全走出去年的下跌区域,但较前期水平还相差甚远,仍处于历史较低水平。商品住宅新开工面积的增加,稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。
根据统计局最新发布的数据,2013年1月-8月全国商品房销售面积为63407亿平方米,较去年同期增长24.36%。究其原因,同比增幅变化如此之大有两大因素:一方面,2012年全国市场的回暖始于二季度,一季度商品住宅的地位成交拉低了2012年1-8月的总体水平；另一方面,今年以来,房地产市场火爆,一季度市场的末班车效应使得交易量不断刷新成交纪录,多数城市月度成交量达到3年以来最高水平,二季度“国五条”政策落空,市场继续延续高涨趋势,三季度各大城市地王频出,广州、深圳等部分城市预售证松绑,在一定程度上也促进了商品住宅的成交。
从历史经验来看,正常的市场回暖周期应当经历三个阶段:其一,市场筑底之后刚需首先回暖；其二,市场筑底回稳、行情向好之时中高档改善型需求逐渐释放；其三,当市场热度全面升高后,部分持观望态度的投资型需求才会逐渐入市,市场全面回暖。而2012年以来的市场回暖恰好经历了整个过程,从统计数据来看,今年以来高档豪宅产品的占比已经越来越大。
从2012-2013年重点城市豪宅项目成交面积占商品住宅的比例来看,自去年四季度以来,大部分城市豪宅项目占比较前期有明显提升,尤其是对比限购全面升级的2011年更是如此,其中杭州、深圳、南京三城市,7-8月豪宅项目占商品住宅项目的10%以上,在各自城市都已经接近2009年时的历史高位水平。
(据克尔瑞)
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